ДПАУ в листі від 05.10.2007 р. №4851/В/17-0715 стверджує, що доходи підприємців від продажу нерухомості не можуть оподатковуватися єдиним податком, а підлягають обкладенню податком з доходів фізичних осіб. Нашу думку щодо цієї позиції податківців читайте у статті нижче.
ДПАУ роз’яснила
ДПАУ розглянула лист щодо оподаткування доходів, одержаних фізособами — суб’єктами підприємницької діяльності, і повідомляє, що згідно із п. 9.12 ст. 9 Закону про доходи1 оподаткування доходів, отриманих фізособою від продажу нею товарів (надання послуг, виконання робіт) у межах її підприємницької діяльності без створення юрособи, здійснюється відповідно до спеціального законодавства з цих питань, з урахуванням норм цього пункту. Якщо фізособа — суб’єкт підприємницької діяльності отримує інші доходи, ніж визначені у пп. 9.12.1 Закону про доходи, то такі доходи оподатковуються за загальними правилами, встановленими цим Законом для платників податку, які не є суб’єктами підприємницької діяльності (пп. 9.12.2 п. 9.12 ст. 9 Закону про доходи).
1 Закон України від 22.05.2003 р. №889 «Про податок з доходів фізичних осіб».
При продажу підприємцем належних йому на праві власності об’єктів нерухомого майна слід враховувати, що відповідно до ст. 325 Цивільного кодексу України суб’єктом права приватної власності є саме фізособа. Цивільний кодекс України не встановлює такого суб’єкта права приватної власності як фізособа — суб’єкт підприємницької діяльності. Крім того, чинне законодавство не передбачає реєстрацію права власності на нерухоме майно за фізособою — суб’єктом підприємницької діяльності. У зв’язку з цим оподаткування операцій з продажу нерухомого майна, яке належить на праві власності фізособі, регламентується ст. 11 Закону про доходи. Згідно зі ст. 11 особою, відповідальною за нарахування та сплату податку з доходу, одержаного від продажу нерухомості, є платник податку — продавець, який повинен самостійно сплатити суму податку до нотаріального посвідчення договору через установи банків.
Наш коментар
Ми не згодні з ДПАУ. Вона стверджує: якщо нерухомість не належить фізособі на праві власності як підприємцю, то доходи від її продажу не вважаються отриманими у межах її підприємницької діяльності, а є «іншими доходами», а тому оподатковуються не за ЄП, а в загальному порядку — за ПДФО.
Згідно з цивільним законодавством (та й теорією права загалом) фізособа — суб’єкт підприємницької діяльності не є окремим суб’єктом власності. Право власності може належати або фізичній, або юридичній особі. Про право власності підприємця ми можемо говорити як про право власності його як фізичної особи.
Скажімо, підприємець на єдиному податку продає запчастини. Вони належать йому як фізособі, але не як фізособі-підприємцю. Тоді, згідно з твердженнями податківців, доходи від їхнього продажу отримані не в межах підприємницької діяльності, і їх теж треба обкладати податком з доходів фізичних осіб? Але ж доходи «єдиноподатника» оподатковуються лише згідно з Указом1, у якому наголошується на обкладенні єдиним податком саме діяльності підприємця. Принцип простий: займаєшся діяльністю, зазначеною у свідоцтві «єдиноподатника», — плати єдиний податок, і байдуже — продаєш власні чи чужі товари. Так повинно бути і з продажем нерухомості.
Продаж нерухомого майна — допустимий вид підприємницької діяльності для фізосіб — суб’єктів підприємницької діяльності. Як відомо, Указ застосовується до фізосіб — суб’єктів малого підприємництва:
1) які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юрособи;
2) у трудових відносинах з якими протягом року перебуває не більше 10 осіб (включаючи членів їхніх сімей);
3) обсяг виручки яких від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) за рік не перевищує 500 тис. грн.
Випадки, на які Указ не поширює свою дію, визначені у ст. 7 Указу. У ній не зазначено про продаж нерухомості, а у ст. 1, положення якої стосуються як юридичних, так і фізичних осіб, сказано: «У разі здійснення операції з продажу основних фондів виручкою від реалізації вважається різниця між сумою, отриманою від реалізації цих фондів, та їх залишковою вартістю на момент продажу».
Згідно із Законом про прибуток2 та П(С)БО 7 «Основні засоби» нерухомість належить до основних фондів. Таким чином, Указ поширює свою дію на підприємницьку діяльність фізосіб — суб’єктів підприємницької діяльності з продажу нерухомого майна. Якщо такий вид діяльності відображено у свідоцтві платника єдиного податку і сам підприємець розглядає її як господарську, то про ПДФО не може бути й мови.
Ціна питання
Порівняємо як оподатковують доходи від продажу нерухомості згідно з Указом про спрощену систему та Законом про доходи (див. таблицю).
Таблиця
Оподаткування доходів від продажу нерухомості
Продаж нерухомості
Дохід від продажу, грн
ПДФО, грн
ЄП, грн (максимальна місячна ставка)
Квартира 150 кв. м (уперше протягом року)
300000,00
1000,00
(ставка 1%)*
200,00
Квартира 50 кв. м (удруге протягом року)
150000,00
7500,00
(ставка 5%)**
200,00
Усього за рік:
450000,00
8500,00
не більше 2400,00
*Податок розраховується так: 300000,00 : 150,00 х 50,00 х 0,01 = 1000,00 грн.
** До доходу від продажу нерухомості.
1 Указ Президента України від 03.07.98 р. №727 «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва».
2 Закон України від 22.05.97 р. №283/97-ВР «Про оподаткування прибутку підприємств».
Як обкладаються ПДФО доходи від продажу нерухомості
<...>
11.1.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.
У разі якщо площа такого об’єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об’єкта нерухомого майна.
11.1.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об’єктів нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 цього пункту, або від продажу об’єкта нерухомості, іншого ніж зазначене у підпункті 11.1.1 цього пункту, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону.
У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об’єкта незавершеного будівництва.
Податковий Облік кредитів від нерезидента Суть справи :: Податковий облік Підприємство отримало кредит від нерезидента. Проценти за користування кредитом, згідно з договором, будуть сплачені в останній місяць користування, при остаточному поверненні кредиту. Як відобразити операції з отримання кредиту та витрати за...
Реєструємося платником ПДВ... № 46 (17.11.2008) :: Суть справи :: Податковий облік Нещодавно ДПАУ наказом від 01.09.2008 р. №560 внесла зміни до Порядку реєстрації платником ПДВ. В листі від 29.10.2008 р. №22161/7/16-1417 головний податковий орган надав нові роз’яснення щодо цих змін. Про основні їх аспекти читайте у цій статті....
