З 2007 р. доходи від продажу нерухомості оподатковуються. Що робити, якщо помилково ПДФО було сплачено надміру? На це запитання дає відповідь ДПАУ в листі від 29.02.2008 р. №2850/1/17-014, №4083/7/17-0717.
Оподаткування доходів від продажу нерухомості
З 1 січня 2007 року доходи від продажу нерухомості обкладаються ПДФО. Особливості обчислення та сплати ПДФО залежать від об’єкта продажу. Так, раз на рік без оподаткування можуть продаватися такі об’єкти:
1) житловий будинок;
2) квартира або частина квартири;
3) кімната;
4) садовий будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані ці об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розміщені на такій ділянці).
Продаж об’єктів житлової нерухомості не оподатковується за умови, що загальна площа такого відчужуваного майна не перевищує 100,00 кв. м. Якщо ж площа такого нерухомого майна перевищує 100,00 кв. м, то з вартості частини площі, яка перевищує 100,00 кв. м, утримується ПДФО за ставкою 1%.
Якщо протягом року відчужується більш ніж один об’єкт нерухомості або інша нерухомість (не житлова), то дохід від продажу такої нерухомості оподатковується за ставкою 5% (пп. 11.1.2 Закону про доходи).
Договори купівлі-продажу нерухомості підлягають обов’язковій державній реєстрації та нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦК України). З метою оподаткування дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не меншої від оціночної вартості об’єкта нерухомості (пп. 11.1.3 Закону про доходи).
При здійсненні операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна в порядку, передбаченому ст. 11 Закону про доходи, податковим агентом є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору. Суму податку має самостійно сплачувати продавець до нотаріального посвідчення угоди купівлі-продажу через установи банків. А розрахунок суми фізособа здійснює самостійно або, знову ж таки, доплачує нотаріусу за цей розрахунок. Причому функція нотаріуса як податкового агента полягає лише в перевірці сплати податку1.
Коментований лист дає відповідь на запитання, що робити, коли при відчуженні було помилково надміру сплачено ПДФО. А саме у ньому стверджується, що можна шукати справедливості у стінах ДПАУ, якщо нотаріус неправильно або неправомірно обчислив податок. Можливість повернення надміру сплаченого ПДФО передбачена також абз. 5 п. 11.3 Закону про доходи: «...Платник податку має право на повернення зайво (надміру) сплаченої суми податку на підставі річної податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтверджуючих документів».
Приклад Громадянин Николяк Н. О. продав окрему земельну ділянку вартістю 50000,00 грн (сплатив при відчуженні 2500,00 грн ПДФО) і квартиру площею 70,00 кв. м вартістю 250000,00 грн (сплатив 12500,00 грн ПДФО помилково — як за другий продаж). У цьому випадку Николяк Н. О. має можливість повернути з бюджету надміру сплачений при продажу квартири ПДФО в сумі 12500,00 грн, оскільки з продажу квартири податок не сплачується, бо це перший продаж об’єкта, визначеного у пп. 11.1.1 Закону про доходи, площа якого не перевищує 100 кв. м.
Для повернення надміру сплаченого ПДФО слід заповнити декларацію про доходи та Розрахунок суми податку з доходів фізичних осіб, що підлягає поверненню платнику податку або сплаті до бюджету, в тому числі з нарахуванням податкового кредиту, і подати до ДПІ документи, що підтверджують сплату ПДФО.
Хоча в декларації про доходи немає розділу, який би прямо передбачав відображення доходу від продажу інвестиційної нерухомості, на нашу думку, такий дохід слід відобразити в розділі 1.2 декларації про доходи (див. зразок 1).
На підставі декларації треба буде заповнити додаток 2 до листа ДПАУ від 22.01.2008 р. №1025/7/17-0217 (див. зразок 2).
Зразок 1
Заповнення декларації про доходи (витяг)
На підставі затвердженого начальником ДПІ розрахунку платник податку отримає на вказаний ним рахунок суму надміру сплаченого податку.
Лист ДПАУ від 29.02.2008 р. №2850/I/17-0714, №4083/7/17-0717 «Щодо оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна» (витяг)
<...>
Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна регламентується статтею 11 Закону України від 22.05.2003 р. №889-IV «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі — Закон №889).
<...>
Відповідно до підпункту 11.1.3 пункту 11.1 статті 11 Закону №889 дохід від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижчої від оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.
<...>
Податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна, в порядку, передбаченому в статті 11 цього Закону, є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору (частина перша пункту 11.3 статті 11 Закону №889).
Сума податку самостійно сплачується сторонами (або однією стороною) договору до його нотаріального посвідчення через установи банків у сумі, визначеній податковим агентом (частина третя пункту 11.3 статті 11 Закону №889).
Враховуючи наведене, у разі продажу платником податку з доходів фізичних осіб протягом звітного податкового року однієї земельної ділянки та однієї квартири, загальна площа якої не перевищує 100 квадратних метрів, дохід, отриманий від продажу земельної ділянки, оподатковується згідно із підпунктом 11.1.2 пункту 11.1 статті 11 Закону №889 за ставкою 5%, а дохід, отриманий від продажу квартири, відповідно до підпункту 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 Закону №889, не оподатковується.
Платник податку має можливість повернути з бюджету зайво (надміру) сплачений ним у звітному році податкок з доходів фізичних осіб при продажу нерухомості на підставі поданої протягом цього звітного податкового року податкової декларації та підтвердних документів про фактичну сплату податку.
Авторське право на письмові твори Суть справи :: Податковий облік Інтелектуальна власність має специфічні особливості, а зміст прав на об’єкти права інтелектуальної власності та відносини, пов’язані з використанням цих об’єктів, є, беззаперечно, складними для розуміння. Для чого в юридичні тонкощі вдаватись бухгалтеру? ...
Реєструємося платником ПДВ... № 46 (17.11.2008) :: Суть справи :: Податковий облік Нещодавно ДПАУ наказом від 01.09.2008 р. №560 внесла зміни до Порядку реєстрації платником ПДВ. В листі від 29.10.2008 р. №22161/7/16-1417 головний податковий орган надав нові роз’яснення щодо цих змін. Про основні їх аспекти читайте у цій статті....
