Останнім часом в Україні земельні відносини викликають все більше запитань та двояких неоднозначних трактувань. Наразі маємо лист Держкомпідприємництва від 04.06.2008 р. №4753/0/2-08, де висловлюється точка зору на деякі питання, актуальні для учасників земельних відносин.
Набуття права оренди земельної ділянки
Законом про Держбюджет на 2008 рік1 було внесено зміни, зокрема, до ст. 16 Закону про оренду землі2: набуття права оренди земельних ділянок, які перебувають у державній чи комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян та юросіб і в яких немає акцій (часток, паїв), що належать державі. Раніше (до 01.01.2008 р.) відповідно до цієї ж статті Закону про оренду землі для оренди земельних ділянок державної та комунальної власності ключовим було подання заяви (клопотання) та її розгляд відповідним органом виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки. Конкурс (аукціон) проводився тільки у разі подання двох або більше заяв (клопотань) на оренду однієї й тієї самої земельної ділянки.
Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 22.05.2008 р. №10-рп/2008 зміни, внесені Законом про Держбюджет-2008, були визнані неконституційними. Натомість Законом №3093, який набрав чинності 04.06.2008 р., ст. 16 Закону про оренду землі викладена в новій редакції:
«Набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах (крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, набуття права на оренду земельних ділянок під об’єкти соціального призначення, будівництво соціального і доступного житла, використання земельних ділянок для розробки корисних копалин та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій), використання релігійними організаціями (під культовими будівлями), які легалізовані в Україні). Не допускається проведення аукціонів щодо земельних ділянок, які (або будівлі на яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємства і громадські організації у сферах культури і мистецтв, у тому числі національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні)».
У зв’язку із цим на практиці виникає запитання: чи всі договори оренди землі4 вже після 01.01.2008 р. необхідно переоформити через аукціон?
Держкомпідприємництва в коментованому листі висловлює свою точку зору щодо цього.
Відповідно до ст. 33 Закону про оренду землі після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі якщо сторонами поновлено договір оренди землі на новий строк, його умови, за згодою обох сторін, можуть бути змінені5.
1 Закон України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 28.12.2007 р. №107-VI.
2 Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. №161-XIV.
3 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 р. №309-VI.
4 Форма типового договору оренди землі, затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220.
5 Про деякі питання вирішення судових спорів щодо укладення та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, дивіться оглядовий лист ВГСУ від 30.11.2007 р. №01-8/918.
У разі якщо:
1) після закінчення строку договору оренди орендар продовжує користуватися земельною ділянкою;
2) протягом одного місяця після закінчення строку договору немає письмових заперечень орендодавця1,
то такий договір підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Отже, керуючись такою аргументацією, Держкомпідприємництва робить висновок, що на договори оренди землі, поновлені до 01.01.2008 р., дія вищевказаних змін не поширюється, оскільки право оренди набуто до вступу в законну силу цих змін. Після 01.01.2008 р. таке поновлення чи підписання договору має бути здійснене через аукціон (конкурс).
Зі свого боку можемо зазначити, що така позиція Держкомпідприємництва є логічною: достатньо, щоб орендарі й орендодавці після закінчення договору оренди земельної ділянки, укладеного до 01.01.2008 р., і для його поновлення дотримувалися порядку, передбаченого у ст. 33 Закону про оренду землі.
Використання земель особистого селянського господарства
У цьому листі Держкомпідприємництва висловлює свою точку зору також щодо можливого використання земель особистого селянського господарства для цілей, відмінних від сільськогосподарських.
Згідно зі ст. 33 ЗКУ2 використання земель особистого селянського господарства здійснюється відповідно до Закону про особисте селянське господарство3. Чинне законодавство, зокрема ст. 1 цього Закону, визначає особисте селянське господарство як госпдіяльність, що проводиться без створення юрособи фізособою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільгосппродукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства (у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму). Діяльність з ведення особистого селянського господарства не вважається підприємницькою.
Водночас ст. 20 ЗКУ4 передбачено зміну цільового призначення на підставі Порядку №5025. Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. А зміна цільового призначення — на підставі їх відповідних рішень за заявою (клопотанням) власника таким чином: приймаються рішення про передання цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель, і затверджуються проекти землеустрою або приймаються рішення про створення об’єктів природоохоронного та історико-культурного призначення (ч. 2 ст. 20 ЗКУ).
1 Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
2 Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
3 Закон України «Про особисте селянське господарство» від 15.05.2003 р. №742-IV.
4 До речі, в коментованому листі Держкомпідприємництва помилково посилається на ст. 20 не ЗКУ, а Закону про особисте селянське господарство.
5 Порядок зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затверджений Постановою КМУ від 11.04.2002 р. №502.
Отже, враховуючи всю цю аргументацію, Держкомпідприємництва доходить цілком логічного висновку про те, що зміна цільового призначення за рішенням органу місцевого самоврядування дозволяє використання сільськогосподарських земель.
Поновлення договору оренди землі при зміні умов договору
Часто на практиці виникає ситуація, коли має місце закінчення договору оренди земельної ділянки, а поновити його дію на підставі ст. 33 Закону про оренду землі одна зі сторін хоче за дещо інших умов. Чи можлива зміна умов договору при поновленні самого договору?
Згідно з абз.1 ст. 33 Закону про оренду землі орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, після закінчення строку, на який було укладено договір, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договор, що підтверджується і ст. 777 ЦКУ. У разі якщо договір поновлено із тим самим орендарем на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін (абз. 2 ст. 33 Закону про оренду землі).
Якщо формально договір не поновлено, але орендар продовжує користуватися земельною ділянкою вже після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових листів-повідомлень від орендодавця орендареві протягом одного місяця після закінчення строку оренди такий договір підлягає поновленню за тих самих умов, що були передбачені договором і раніше.
Отже, на думку Держкомпідприємництва, при поновленні договору оренди земельної ділянки зміна його умов можлива виключно за згодою обох сторін.
Це потрібно знати
<...>Дозвільні органи — органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи, а також підприємства, установи, організації, уповноважені відповідно до закону видавати документи дозвільного характеру;
документ дозвільного характеру — дозвіл, висновок, погодження, свідоцтво тощо, який дає суб’єкту господарювання право на провадження певних дій щодо здійснення господарської діяльності;
місцеві дозвільні органи — міські ради та їх виконавчі органи, районні та районні у містах Києві і Севастополі державні адміністрації, територіальні (місцеві) органи центральних органів виконавчої влади, їх посадові особи, уповноважені відповідно до закону видавати документи дозвільного характеру від свого імені, а також підприємства, установи, організації, що у випадках, передбачених законом, уповноважені видавати документи дозвільного характеру і можуть залучатися до проведення експертизи та обстеження, необхідних для видачі документів дозвільного характеру, у межах відповідної адміністративно-територіальної одиниці;
об’єкт, на який видається документ дозвільного характеру, — земельна ділянка, споруда, будівля, приміщення, устаткування, обладнання та механізми, що вводяться в експлуатацію або проектуються, окрема операція, господарська діяльність певного виду, робота та послуга;
спеціально уповноважений орган з питань дозвільної системи у сфері господарської діяльності (далі — уповноважений орган) — центральний орган виконавчої влади, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері підприємництва. <...>
Закон України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» від 06.09.2005 р. №2806-IV
Надання дозволу на розміщення МАФів
Правила розміщення малих архітектурних форм та зовнішньої реклами визначені у розділі V Постанови №1981. Відповідно до п. 26 Постанови №198 розміщення малих архітектурних форм провадиться за дозволами, що видаються:
1) у межах червоних ліній міських вулиць і доріг — відповідними виконавчими органами міських рад, а у мм. Києві та Севастополі міськими державними адміністраціями відповідно до підпункту 9.3 ДБН А 2.2-3-97 за погодженням з Державтоінспекцією, дорожньо-експлуатаційними та іншими заінтересованими організаціями;
2) у межах смуг відчуження автомобільних (позаміських) доріг — відповідними дорожньо-експлуатаційними організаціями за погодженням з Державтоінспекцією.
МВС за погодженням з власником автомобільних доріг, міських вулиць, Держкомпідприємництва, Антимонопольним комітетом установлює порядок погодження з Державтоінспекцією розміщення малих архітектурних форм у межах червоних ліній, міських вулиць і доріг та смуг відчуження автомобільних (позаміських) доріг.
Відповідно до п. 2 ст. 42 Закону про дозвільну систему3 порядок видачі документів дозвільного характеру центральними органами виконавчої влади встановлюється КМУ за поданням відповідного дозвільного органу, погодженим з уповноваженим органом. Такий порядок має передбачати:
1) вичерпний перелік документів, які необхідно подати госпсуб’єкту для одержання документа дозвільного характеру;
2) строк дії документа дозвільного характеру або необмеженість строку його дії.
Як бачимо, будь-який дозвільний документ видається на певний строк або має необмежений строк. Тож погоджувати щороку дозвільний документ не треба4.
1 Єдині правила ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними та охорони, затверджені постановою КМУ від 30.03.94 р. №198.
2 Натомість у листі Держкомпідприємництва посилається на п. 2 Закону про дозвільну систему.
3 Закон України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» від 06.09.2005 р. №2806-IV.
4 Див. також лист Комітету ВР з питань промислової і регуляторної політики та підприємництва від 14.03.2007 р. №06-11/14-112/51340 (див. «ДК» №24/2007).
Придбання бізнесу: практичні аспекти № 44 (3.11.2008) :: Суть справи :: Практика Придбання бізнесу є чи не найпоширенішим явищем у сучасному бізнесі в Україні. Розглядаючи можливу угоду з придбання підприємства (частки, підрозділу), слід перевірити кілька важливих питань, які можуть утворювати ризики: від неможливості здійснювати запл...
