Оподаткування доходу з продажу об’єктів нерухомого майна регулюється Законом про доходи1. Згідно з п. 1.10 цього Закону нерухоме майно (нерухомість) — це об’єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їхніх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.
Згідно з пп. 11.2.3 Закону про доходи дохід від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої від оціночної вартості такого об’єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку. Грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах (ст. 23 Закону №25352).
Угоди про перехід права власності на земельні ділянки, як правило, посвідчує нотаріус, який виконує функції податкового агента.
Оподатковується дохід від продажу нерухомості за ставкою 5%. Однак є виняток. Так, згідно з пп. 4.3.18 Закону про доходи не оподатковується, зокрема, сума доходу, отримана платником податку в результаті відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації згідно з нормами земельного законодавства.
Статтею 121 ЗК України встановлено норми безоплатної передачі (приватизації) земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності. Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок таких розмірів:
1) для ведення фермерського господарства — у розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;
2) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га;
3) для ведення садівництва — не більше 0,12 га.
Розмір земельних ділянок, які передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може збільшуватись у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).
Враховуючи наведене, до складу оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого внаслідок відчуження земельної ділянки для садівництва (з урахуванням норм ст. 121 ЗК України), безпосередньо отриманої ним у власність у процесі приватизації, право власності на яку посвідчено державним актом, зареєстрованим відповідно до чинного законодавства.
Продавець земельної ділянки, який отримав доходи від особи, яка не є податковим агентом, зобов’язаний включити суму таких доходів до складу річного оподатковуваного доходу та подати річну декларацію з податку з доходів фізичних осіб.
Приклад. Громадянин Федчишин І. В. продає дві ділянки для ведення садівництва: одну, отриману в процесі приватизації, — за ціною 15000,00 грн, і другу — успадковану, за оціночною вартістю 25000,00 грн. Згідно з п. 11.2.2 Закону про доходи Федчишин І. В. сплатить ПДФО лише від продажу успадкованої ділянки для ведення садівництва у розмірі 1250,00 грн (5% від 25000,00 грн). Дохід від продажу ділянки, отриманої в процесі приватизації, не оподатковується. В розділі 1.3 річної декларації про доходи Федчишин І. В. відобразить 25000 грн доходу та 1250 грн сплаченого податку.
1Закон України від 22.05.2003 р. №889-IV «Про податок з доходів фізичних осіб».
2Закон України від 03.07.92 р. №2535-ХІІ «Про плату за землю».
