Лист Мінрегіонбуду від 18.12.2007 р. №16/4-418, від 06.12.2007 р. №16/253
Суттєво. Підставою для укладення договору застави є договір купівлі-продажу, а не попередній договір. Для попереднього договору не може застосовуватися застава як вид виконання зобов’язання.
! Учасникам будівництва
<...> Заходи забезпечення виконання зобов’язань регулюються главою 49 Цивільного кодексу України, а також спеціальними актами законодавства, присвяченими цьому питанню, — законами України від 02.10.92 р. №2654-XII «Про заставу», від 05.06.2003 р. №898-IV «Про іпотеку», від 18.11.2003 р. №1255-IV «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень».
Застава, як вид забезпечення виконання зобов’язання, має похідний характер від забезпеченого нею зобов’язання, випливає з договору позики, кредиту, купівлі продажу, оренди, перевезення вантажу тощо відповідно до положень статті 3 Закону України від 02.10.92 р. №2654-ХІІ «Про заставу» та виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
Згідно зі статтею 635 Цивільного кодексу України зобов’язанням попереднього договору є вимога протягом певного строку (у певний термін), що є істотною умовою зазначеного договору, укласти основний договір. Попередній договір обумовлює умови, за якими буде укладений основний договір, а не встановлює зобов’язання, що випливає з основного договору.
Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України для продавця за договором купівлі-продажу встановлено зобов’язання передати майно покупцеві, а покупця — прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Таким чином, у даному випадку підставою для укладення договору застави є договір купівлі-продажу, а не попередній договір. Враховуючи вищенаведене, для попереднього договору не може застосовуватися застава як вид виконання зобов’язання.
Одночасно зазначаємо, що застава може забезпечувати виконання будь-якої вимоги, що не суперечить законодавству України відповідно до статті 3 вищевказаного Закону України «Про заставу».
Механізм фінансування будівництва з залученням коштів фізичних осіб та відносини між фізичними особами та суб’єктами господарювання, які встановлюються внаслідок цього, регулюються Законом України від 18.09.91 p. №1560-XII «Про інвестиційну діяльність». Законом України від 19.06.2003 р. №978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
У статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» чітко зазначено, що інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних осіб та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних цільових облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
Що стосується завдатку, то такий вид забезпечення виконання зобов’язання за попереднім договором купівлі-продажу квартири часто використовується при операціях з нерухомістю на вторинному ринку, коли житловий будинок, у якому продається квартира, прийнятий в експлуатацію у порядку, встановленому Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. №1243 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів».
Питання фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням коштів фізичних осіб чітко регламентовано вищенаведеним законодавством України.
