Через п’ятсот років на Землі залишаться тільки стоячі місця.
Вернер фон Браун
Купівля земельної ділянки юридичною особою
Основними законодавчими і нормативними актами, до яких найчастіше доводиться звертатися підприємствам при придбанні землі у власність, є Земельний кодекс, Цивільний кодекс, Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-IV, «Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок», затверджена постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1531.
Згідно з положеннями вищеназваного й іншого законодавства України, земля може перебувати у власності суб’єктів господарювання або в користуванні.
Юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками з земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених ЗКУ, отримати її у спадщину, в дарунок, або можуть придбати її у приватних власників за договором купівлі-продажу. В цій статті я зупинюсь саме на купівлі землі, її обліку й оподаткуванні.
Купівля земельної ділянки, вільної від забудови
Земельні ділянки несільськогосподарського призначення, вільні від забудови, придбаваються відповідно до вимог ст. 127 ЗКУ на конкурсній основі (аукціон, конкурс).
І в цьому відношенні фактичні землекористувачі власники нерухомості мають явну перевагу перед іншими претендентами на купівлю такої земельної ділянки.
Купівля об’єкта нерухомості разом із земельною ділянкою
Як відомо, ст. 377 ЦКУ передбачено:
До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в розмірах, встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. На відміну від ЦКУ, ЗКУ статтею 120 забороняє «автоматичний» перехід права власності на землю:
При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод …
Отже, право власності може перейти до покупця виключно в тому випадку, коли сторони домовляться про це в договорі купівлі-продажу жилого будинку або укладуть окремий договір купівлі-продажу чи оренди земельної ділянки.
Якщо ж сторони з якихось причин не врегулюють земельні правовідносини під час відчуження жилого будинку, то відповідно до положень ЗКУ право власності (користування) на земельну ділянку залишається за продавцем.
Зауважу, що ці юридичні аспекти купівлі-продажу земельних ділянок не були б цікавими бухгалтерам, якби не були тісно пов’язані з оподаткуванням. Адже ДПА України в своєму листі № 1152/6/17-3116 посилається на вимоги статей 377 та 378 ЦКУ. І якщо нерухомість придбавається у фізичної особи, питання про порядок визначення розміру податку з доходів фізичних осіб при нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу (міни) земельних ділянок, на яких розташований будинок, необхідно розглядати з урахуванням положень статей ЦКУ.
З цим твердженням можна не погодитись. Оскільки ЗКУ є спеціальним законодавчим актом, який регулює земельні питання і має прерогативу дії, а лист ДПАУ — всього-на-всього офіційна думка державного органу і юридичної сили не має. Однак прецедент створений.
І його краще (і можна) уникнути шляхом правильного укладання договору (договорів) під час купівлі-продажу житлового будинку або іншої будівлі, споруди.
Якщо ж продавець цієї нерухомості є орендарем земельної ділянки, яка належить до земель комунальної власності, тоді в договорі купівлі-продажу доцільно прописати умову про зобов’язання продавця сприяти переоформленню прав на земельну ділянку на користь покупця у відповідних органах влади чи місцевого самоврядування.
З цього приводу варто звернути увагу на зміст ч. 2 ст. 127 ЗКУ, яка передбачає обов’язковість конкурсных засад (аукціон, конкурс) при купівлі-продажу земельних ділянок, але:
…крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що є власністю покупців.
Отже підприємство-покупець житлового будинку або іншої споруди може скористатися цим винятком для укладення договору оренди земельної ділянки, яка належить до такої власності, або отримати законне право придбати її собі у власність.
Відмова в продажу такої земельної ділянки може мати місце лише в трьох випадках:
1) ненадання документів, необхідних для ухвалення рішення щодо продажу земельної ділянки;
2) виявлення недостовірних даних у наданих документах;
3) у зв’язку з порушенням у відношенні покупця процесу про банкрутство або припинення його діяльності.
Рішення про відмову має бути доведене до заявника в письмовій формі у встановленому законодавством порядку. Це рішення може бути оскаржено заявником у судових органах.
Чи можна купити частку землі, що знаходиться під багатоквартирним будинком?
Якщо підприємство викупляє приміщення в будинках, що належать до державної та комунальної власності, у тому числі в багатоквартирних житлових будинках, то відповідно до Положення № 31/30/53/396 частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир i нежитлових приміщень будинку.
Виділення частки земельної ділянки власникам квартир i нежитлових приміщень у натурі та їх окреме відчуження не допускається (див. п. 4.4 цього положення).
Момент виникнення права власності
Право власності на земельну ділянку виникає на підставі ст. 125 ЗКУ після одержання її власником чи користувачем документа, що посвідчує право власності, та його державної реєстрації.
Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації є документ про оплату договірної вартості земельної ділянки (див. ст. 127 ЗКУ).
Оцінка вартості земельних ділянок
Для початку зазначу, що оцінка земель є основою регулювання земельних відносин при оподаткуванні та укладанні цивільно-правових угод i включається до єдиної системи державного земельного кадастру.
Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі i залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною й експертною (див. ч. 2 ст. 201 ЗКУ та ст. 5 Закону про оцінку земель).
Необхідно також зазначити, що в цьому плані існує деяка невідповідність між нормами ЗКУ і нормами Закону про оцінку земель. Наприклад, стаття 128 ЗКУ говорить:
Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
І в той же час в ст. 5 Закону про оцінку земель і, до речі, в ст. 201 ЗКУ сказано:
Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною й експертною.
Тож і виходить, що ЗКУ розглядає експертну оцінку як окремий вид економічної оцінки, а закон про оцінку земель – як підвид грошової оцінки.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку.
Натомість експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них здійснюється з метою визначення вартості об’єкта оцінки та використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них (див. ст. 5 Закону про оцінку земель).
І що важливо при купівлі земельної ділянки знати покупцеві, так це те, що для цілей бухгалтерського і податкового обліку йому знадобляться обидва види оцінки.
Підставою для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладають зацікавлені особи в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.
Перелік випадків, в яких необхідне обов’язкове проведення грошової оцінки земельних ділянок, наведений у статті 13 Закону про оцінку земель. І, зокрема, така оцінка проводиться у випадку відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності.
На сьогодні така методика Кабміном розроблена і затверджена (див. Методику № 1531). І цією Методикою встановлені порядок та процедура проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час складання цивільно-правових угод і переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку.
На виконання п. 2 постанови КМУ від 11.10.2002 р.
№ 1531, якою затверджено Методику, Держкомзем розробив і затвердив Порядок № 2.
Відповідно до п. 3 Загальної частини цієї Методики:
Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об’єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.
Водночас, пп. 1.20.4 Закону про оподаткування прибутку підприємств говорить, що продажна ціна земельної ділянки, отримана за допомогою конкурсу, аукціону є звичайною ціною. Це важливо знати в контексті оподаткування операцій, щодо яких податкове законодавство передбачає обов’язкове встановлення рівня звичайних цін.
За результатами проведення експертної грошової оцінки складається звіт. Звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок підлягають рецензуванню, яке здійснюється в разі обов’язкового проведення такої оцінки, а також на вимогу зацікавлених осіб.
Рецензування звітів здійснюється оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок зі стажем практичної роботи не менше двох років, а також експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель згідно з вимогами Закону про оцінку земель, Закону про оцінку майна, а також інших нормативно-правових актів, державних стандартів, норм i правил.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок буде вважатися недійсною, якщо її проведено не суб’єктами оціночної діяльності або з порушенням існуючих вимог (див. останній абз. ст. 14 Закону про оцінку земель).
І нарешті. Статтею 23 Закону про плату за землю грошова оцінка будь-якої земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах. Що є черговою і болісною нестиковкою земельного законодавства, яких у ньому більше, ніж того би нам хотілося мати.
Чи є законною вимога проведення експертної оцінки земельної ділянки?
Ні! Таких законних (наголошую) підстав сьогодні не існує. Оскільки в усіх, як законодавчих, так і нормативних актах, які врегульовують процес купівлі-продажу землі, мова йде про землі, які знаходяться у приватній або комунальній власності. З цього можна зробити однозначний висновок про те, що при укладанні договорів купівлі-продажу земельних ділянок сторони самостійно визначають продажну ціну цієї ділянки. І ця договірна ціна буде звичайною ціною для цілей податкового обліку.
Документальне оформлення купівлі землі
Відповідно до вимог ст. 128 ЗКУ особа, що побажала придбати землю, подає в орган виконавчої влади або до місцевої ради письмову заяву з проханням про продаж їй земельної ділянки. В заяві необхідно вказати прізвище, ім’я, по батькові, паспортні дані (серію, номер, ким і коли виданий), адресу місця постійного проживання, а також ідентифікаційний номер фізичної особи – платника податків та інших обов’язкових платежів, місце розташування земельної ділянки, а також її розмір і цільове призначення.
До заяви додаються наступні документи:
- копія свідоцтва про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності;
- державний акт про право постійного користування землею або договір на право тимчасового користування земельною ділянкою (у тому числі і на умовах оренди).
Місцевий орган самоврядування (сільська, селищна або міська рада) або орган виконавчої влади у встановлений законодавством термін, що складає один місяць, має прийняти рішення про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення або відмовити заявникові в цьому.
У випадку якщо прийняте позитивне рішення про продаж землі, воно є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
І під кінець порада.
У разі реорганізації підприємств, які мають на своєму балансі земельну ділянку, що перебуває у власності цієї юридичної особи, необхідно внести відповідні зміни до державних актів на право власності на землю (переоформити цю землю на іншу особу).
Нормативна база
1. ЗКУ - Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
2. ЦКУ - Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
3. Закон про оцінку земель – Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-IV.
4. Закон про оподаткування прибутку підприємств - Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.1994 р. №334/94-ВР.
5. Закон про оцінку майна - Закон України «Про оцінку майна, майнових прав i професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III.
6. Закон про плату за землю - Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII.
7. Порядок № 2 - «Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок», затверджений наказом Державного комітету України з земельних ресурсів від 9.01.2003 р. № 2.
8. Методика № 1531 – «Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок», затверджена постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1531.
9. Положення № 31/30/53/396 – «Положення про порядок встановлення та закріплення меж при будинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків», затверджене наказом Держкомзему України, Державного комітету України по житлово-комунальному господарству, Держкоммістобудування України, ФДМ України від 05.04.1996 р. № 31/30/53/396.
10. Лист № 1152/6/17-3116 – Лист ДПАУ від 10.02.2005 р. № 1152/6/17-3116.
Облік тварин Бухгалтерський облік Продовження. Початок див. у «ШБ» № 4/2006 р. Ніщо не коштує так дешево і не ціниться так дорого, як вірність безкорисливого друга! Народна мудрість Бухгалтерський облік. Оскільки спеціального рахунку для обліку с...
Поступка вимоги — цесія і факторинг № 22 (2.6.2008) :: Бухгалтерський облік У бухгалтерській практиці все частіше зустрічаються договори переведення боргу і відносно нові для вітчизняного законодавства терміни «цесія» і «факторинг». Про те, що це таке і як операції в межах переведення зобов’язань на третю особу відображаються в б...
