14 січня набрали чинності зміни до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», що забороняють використання інвестиційних договорів для залучення коштів у будівництво житла. Тепер інвестування та фінансування будівництва може здійснюватися винятково через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), діяльність яких регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р.
№ 978-IV (далі — Закон), інститути загального інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, по яких базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
Схема фінансування будівництва
Закон пропонує принципово нову схему участі кредитних організацій у фінансуванні будівництва:
1) фінансові установи (наприклад, банки), які відповідно до вимог Закону можуть бути управителями, створюють ФФБ і ФОН. Метою створення ФФБ є одержання його довірителями (учасниками системи) у власність житла, а метою створення ФОН — одержання доходу власниками сертифікатів цього ФОН. При цьому ніякі суб’єкти системи не мають права втручатися в діяльність фінансових установ-управителів. Відповідно до частини першої ст. 4 Закону управителем ФФБ може бути фінансова установа;
2) між зацікавленою особою (довірителем) і управителем ФФБ укладається договір про участь у ФФБ, відповідно до якого зацікавлена особа передає в довірче управління управителеві кошти (інвестиції) на придбання житла. При укладанні договору про участь у ФФБ довіритель вибирає конкретний об’єкт інвестування (квартиру або приміщення соціально-побутового призначення) з переліку об’єктів інвестування, наданого управителем, що не закріплений за іншими довірителями. Гарантією виконання зобов’язань (передачі побудованого об’єкта забудовником управителеві) є встановлення іпотеки споруджуваного об’єкта й укладання договору поступки майнових прав на нерухомість із відкладеними умовами;
3) управитель укладає із забудовником угоду, відповідно до якої забудовник зобов’язується побудувати об’єкт за рахунок коштів ФФБ, ввести
його в експлуатацію та передати об’єкт інвестування довірителям цього фонду у встановлені в угоді терміни. В інтересах довірителів управитель здійснює контроль за цільовим використанням забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва.
При цьому споруджується объект, що до закінчення будівництва є довірчою власністю. Відповідно до частини другої ст. 4 Закону забудовником може бути особа, яка у встановленому законодавством порядку одержала право на використання земельної ділянки для спорудження об’єктів будівництва й уклала угоду з управителем;
4) після введення об’єкта будівництва в експлуатацію забудовник у письмовому вигляді сповіщає про це управителю, і кожний з довірителів одержує у власність заздалегідь обумовлену частину цього об’єкта. Оформлення права власності на житло здійснюється забудовником самотужки і за свій рахунок. Крім того, він зобов’язаний не пізніше шести місяців від дня введення об’єкта будівництва в експлуатацію передати цей об’єкт об’єднанню співвласників або власникові, або управителю організації разом з необхідною технічною документацією.
Таким чином, укладати договори інвестування в будівництво житла фізичні і юридичні особи можуть тільки з управителем ФФБ, яким може бути фінансова установа. До того ж, управитель і забудовник не можуть бути однією особою, оскільки відповідно до Закону про фінансово-кредитні механізми для одержання статусу забудовника необхідна наявність укладеного договору з управителем, а одна особа не може виступати й однією і другою стороною за договором.
Управителі за допомогою створення ФФБ двох типів («А» і «Б») за договором про участь залучають довірителів, що бажають придбати нерухомість. На сьогоднішній день всі ФСС створені за типом «А», тому що не потрібно додаткових дозволів.
У ФФБ типу «А» забудовник визначає поточну ціну вимірюваної одиниці об’єкта будівництва, споживчі властивості об’єкта інвестування, коефіцієнт поверховості та комфортність. При цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності коштів, залучених на спорудження об’єкта будівництва.
У ФФБ типу «Б» забудовник бере на себе зобов’язання дотримуватися рекомендацій управителя ФФБ. При цьому управитель для покриття ризиків недостатності коштів, залучених на спорудження об’єкта будівництва, укладає договір страхування подібного комерційного ризику. Такий договір є обов’язковим.
Особливо варто підкреслити, що створення ФФБ типу «Б» можливо тільки за наявності в управителя відповідного дозволу на прийняття на себе комерційних ризиків. Такий дозвіл видається Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг України.
Алгоритм взаємин сторін, що виникають при організації ФФБ виду «А», найбільш простий і не вимагає одержання додаткових дозволів і ліцензій державних регулювальних органів для його організації.
1. Управитель (приміром, банк) укладає із забудовником договір про будівництво об’єкта інвестування.
2. Інвестори укладають із управителем договори про довірче управління майном (коштами) з метою побудови об’єкта нерухомості.
3. Забудовник укладає зі страховою компанією договори на страхування ризиків: руйнування або знищення об’єкта будівництва внаслідок технологічних аварій або природних явищ.
4. Інвестори перераховують кошти до ФФБ.
5. Управитель виконує управління коштами фонду.
6. Кошти для фінансування будівництва надходять на рахунок забудовника.
7. Забудовник здійснює будівництво об’єкта інвестування, вводить його в експлуатацію.
8. Інвестори одержують документи, що підтверджують право власності на об’єкт нерухомості (житло).
Тепер зупинимося на створенні фондів операцій з нерухомістю. ФОН створюється для випуску сертифікатів, власником яких може стати будь-яка фізична або юридична особа. Закон детально описує систему створення та наступного функціонування ФОН, а також порядок і форму випуску, умови обороту й операції з емітованими ФОН сертифікатами. Емісія сертифікатів має бути зареєстрована в Державній комісії з цінних паперів і фондової біржі. Для захисту інтересів управителя передбачене внесення в іпотечні договори інфляційних застережень. Власне кажучи, ФОН є способом участі фізичних і юридичних осіб, що мають вільні кошти, в спекулятивних (у позитивному смислі слова) операціях з нерухомістю, спрямованих на одержання доходу, а не на придбання нерухомості в користування.
Оподаткування
Що стосується збільшення валових доходів і валових витрат учасників наведеної вище схеми, то зупинимося на кожному з них окремо.
Для керуючого. Відповідно до пп. 7.9.1 і 7.9.2 ст. 7 «Про оподаткування прибутку підприємств» від 22.05.97 р. № 283/97-ВР (далі — Закон про прибуток) кошти, притягнуті або надані управителем у зв’язку з виконанням ним зобов’язань за договором довірчого управління, не включаються до валового доходу і не відносяться до валових витрат. Тобто здійснення зазначеної діяльності управителем не призведе до збільшення його валового доходу, втім, як і до збільшення валових витрат.
Для довірителя. У довірителя, що здійснює інвестицію, виникає право на збільшення його валових витрат, оскільки така інвестиція є компенсацією вартості житла, яке придбавається довірителем у власність.
Моментом збільшення валових витрат довірителя, відповідно до загального правила, наведеного в пп. 11.2.1 ст. 11 Закону про прибуток, першою подією у випадку здійснення інвестиції довірителем є списання коштів з його банківських рахунків. Але якщо врахувати те, що дата списання коштів з банківських рахунків довірителя для їхнього подальшого перерахування до ФФБ не є датою збільшення валових витрат, оскільки ця операція не спрямована на компенсацію вартості житла, а є виконанням довірителем своїх обов’язків за договором довірчого управителя (участі у ФФБ), то відповідно до пп. 7.9.2 ст. 7 Закону про прибуток перерахування коштів не тягне збільшення валових витрат. Датою збільшення валових витрат довірителя в нашому випадку є дата списання коштів з банківського рахунку (банківських рахунків) довірителя в системі обліку ФФБ, здійснюваного управителем ФФБ для фінансування будівництва житла.
Для забудовника. Що стосується забудовника, то він на підставі вимог пп. 11.3.1 ст. 11 Закону про прибуток повинен збільшити свої валові доходи на дату одержання коштів, перерахованих управителем ФФБ, тому що будівництво житла за замовленням довірителя здійснюється за рахунок ФФБ.
Порядок оподаткування ПДВ операцій з постачання або передачі нового житла такий.
До кінця 2004 року порядок оподаткування ПДВ, встановлений пп. 5.1.20 ст. 5 Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.04.1997 р. № 168/97-ВР, зі змінами та доповненнями, діяв з урахуванням обмежень, передбачених Законом України «Про Державний бюджет України на 2004 рік» від 17.06.2004 р. № 1801. А з 1 січня 2005 року набрала чинності нова редакція цього підпункту, відповідно до якої об’єктом пільгового режиму оподаткування ПДВ є операції з постачання житла (об’єкта житлового фонду), крім операцій першої поставки такого житла.
Під першою поставкою житла (об’єкта житлового фонду) розуміється перша передача готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) у власність покупця або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) зі спорудження такого житла за рахунок замовника.
Виплата зарплати натурою і продаж товарів у рахунок зарплати Практика Продовження. Початок див. у «ШБ» № 7/2006 р. Розглянемо виплату зарплати натурою і продаж товарів у рахунок зарплати на прикладі. ПРИклад 1 Натуроплата. Працівник рибрадгоспу Савін Павло Петрович, зайнятий у виробництві, у березні 2006 р...
Не у відпустку — у відрядження — на конференцію за кордон № 22 (2.6.2008) :: Практика З роками популярність фірмових виїздів за кордон для проведення нарад, семінарів, корпоративних заходів зростає. Розглянемо, яким чином оформити зв’язок витрат на подібні заходи, забезпечивши їх «валововитратність». Службове відрядження – це поїздк...
Доставка товару покупцям № 22 (2.6.2008) :: Практика Товар, придбаний покупцем, може бути вивезений ним самостійно або доставлений постачальником. Доставка товару покупцеві може здійснюватися як власним транспортом постачальника, так і за допомогою сторонніх транспортних організацій. При цьому вартість...
