Продовження. Початок див. у «ШБ» № 5, 6, 7, 8, 9/2006 р.
Як це прекрасно — мати хоча б жменю власної землі!
Сергій Довлатов
Іще раз про податкових агентів
У попередньому розділі «Купівля землі і податок з доходів фізичних осіб» (див. «ШБ» № 8/2006 на стор. 9-11) цієї статті автором було помилково заявлено про те, що податок з доходів фізичних осіб має утримувати та сплачувати до бюджету підприємство-покупець землі й іншої нерухомості. Але згодом мною було виявлено, що до статті 11 Закону про податок з фізосіб Законом № 2505 були внесені зміни. В результаті чого пункт 11.4 цієї статті із Закону про податок з фізосіб було виключено. І тепер відповідно до п. 11.3:
Податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна, в порядку, передбаченому в статті 11 цього Закону, є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору.
Як видно з процитованого, ніяких сумнівів щодо призначення податкових агентів при продажу земельної ділянки й іншого нерухомого майна не залишилося. Окрім того, нотаріус, який посвідчив договір відчуження об’єкта нерухомості, зобов’язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за податковою адресою платника податку в строки, встановлені законом для податкового кварталу.
Сума нарахованого податку сплачується сторонами (або однією стороною) угоди самостійно, до її нотаріального посвідчення, через установи банків у сумі, визначеній у підтвердженому податковим органом розрахунку. Як бачите, сплатити податок до бюджету може і покупець землі та/або нерухомості, адже Закон надає сторонам право вибору.
І, як зазначено в листі ДПАУ № 378/5/17-2126, сплата податку з доходів фізичних осіб у цьому випадку здійснюється за процедурою, встановленою законодавством для утримання та сплати державного мита.
Оскільки відповідно до статті 6 Декрету про мито, держмито сплачується і зараховується до бюджету за місцем оформлення документів, тобто за місцем вчинення нотаріальної дії, отже, податок з доходів фізичних осіб також сплачується до місцевого бюджету за місцем розташування державної нотаріальної контори (робочого місця приватного нотаріуса).
Копії платіжних документів про перерахування податку додаються до примірників посвідчених договорів.
Порядок справляння та розміри держмита
За нотаріальне посвідчення договорів відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, згідно з пп. «б» п. 3 ст. 3 зазначеного Декрету державне мито справляється в розмірі 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
Відповідно до ст. 635 ЦКУ сторони мають право укласти договір про наміри (попередній договір).
Одним з характерних елементів при укладанні попереднього договору є сплата покупцем авансового платежу (завдатку) в рахунок сплати продавцю обумовленої суми договору, що дозволяють робити статті 570, 571 ЦКУ і що часто трапляється на практиці.
Обов’язкове нотаріальне посвідчення попереднього договору законодавством не передбачено та здійснюється лише за згодою сторін.
Відповідно до пп. «е» п. 3 ст. 3 Декрету про мито за нотаріальне посвідчення договорів, які не підлягають оцінці, державне мито справляється в розмірі 0,05 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
При укладанні та нотаріальному посвідченні основного договору купівлі-продажу нерухомості, в тому числі земельної ділянки, державне мито, сплачене за нотаріальне посвідчення попереднього змішаного договору, поверненню не підлягає, проте зараховується до сплати суми державного мита за нотаріальне посвідчення основного договору, якщо в такому основному договорі сторони здійснюють посилання на укладений попередній договір і зазначають суму вже сплаченого авансового платежу (завдатку).
Податок на землю
Відповідно до пункту 1 ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати.
Справляння плати за землю здійснюється відповідно до Закону про плату за землю. Статтею 2 цього Закону встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Сплачують земельний податок власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів – учасників угоди про розподіл продукції. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.
Нерезиденти — іноземні юридичні особи, що мають
у власності земельні ділянки на правах, визначених Земельним кодексом, також є платниками земельного податку i через постійні представництва повинні сплачувати земельний податок до Державного бюджету України.
Обов’язок щодо сплати земельного податку у власника земельної ділянки з’являється безпосередньо з дня виникнення права власності на земельну ділянку (див. ч. 1 ст. 15 Закону про плату за землю). Про момент виникнення права власності на землю я вже писав (див. «ШБ» № 5/2006 с. 4).
До сказаного додам, якщо продається «земельна ділянка + об’єкт нерухомості», розміщений на ній, то, на думку Вищого господарського суду України, податок на землю має сплачуватися з моменту переходу права власності на будівлю (див. Постанову ВГС України від 07.04.2005 р. у справі № 7/204-А).
Деякі вітчизняні фахівці (автор у тому числі) з таким рішенням ВГС України не погоджуються. Хоча ч. 5 ст. 120 ЗКУ і встановлює правило, відповідно до якого при переході права власності на будівлю переходить і право користування земельною ділянкою, на якій цю будівлю розміщено, у цій статті жодного слова не сказано про те, що право користування земельною ділянкою переходить до покупця будівлі автоматично, одночасно з правом власності на будівлю. І з цим не можна не рахуватися. Виходячи з цього, можна ствердно казати, що момент переходу права користування (або власності) земельною ділянкою встановлюється ст. 125 ЗКУ і саме цією статтею необхідно керуватися. Але оспорювати рішення судів — то справа юристів, а бухгалтерам, на мою думку, необхідно їх виконувати та розпочинати сплачувати податок з моменту переходу права власності на будівлю.
У разі припинення права власності податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності.
Підстави та порядок нарахування земельного податку
Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру (див. ст. 13 Закону про плату за землю). Отже, земельний податок обчислюється, спираючись на інформацію, яка міститься в ньому. Серед інших даних в архівах державного земельного кадастру зберігається інформація про місце розташування та площу земельних ділянок, їхнє цільове призначення та цифрові дані про грошову оцінку, якщо її встановлено. Надати таку інформацію платникам податку можуть і повинні відділи земельних ресурсів, що діють у складі місцевих органів виконавчої влади.
Юридичні особи самостійно обчислюють суму земельного податку станом на перше січня i щороку до 1 лютого (не пізніше 31 січня) наступного за звітним року подають розрахунок суми земельного податку до місцевого відділення органу державної податкової служби (за місцезнаходженням земельної ділянки). З розбивкою річної суми земельного податку рівними частками по місяцях, за формою, затвердженою наказом ДПА України від 26.10.2001 р. № 434, в редакції наказу ДПА України від 06.02.2004 р. № 92.
Сплата податку також провадиться рівними частками власниками земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період, що дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця рівними частками щомісяця протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця (див. ст. 17 Закону про плату за землю).
Надміру сплачені суми податку підлягають поверненню платнику за його письмовою заявою або за його бажанням зараховуються до сплати податку за наступний рік. Але перегляд неправильно нарахованого податку, стягнення або повернення його платнику допускаються не більш як за два попередні роки.
За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні.
Віднесення до складу валових витрат юридичної особи або фізичної особи (підприємця) сум сплаченого земельного податку здійснюється на підставі пп. 5.2.5 п. 5.2 ст. 5 Закону про оподаткування прибутку.
Чинники, які впливають на розмір земельного податку
Оподаткування земельних ділянок здійснюється залежно від їх місця розташування, площі, цільового використання.
Оскільки мова в цій статті йде про земельні ділянки несільськогосподарського призначення, то варто також зазначити, що до таких земель у межах населених пунктів, відповідно до ст. 38 ЗКУ, відносяться землі житлової та громадської забудови, які використовуються для розміщення на них житлових громадських будівель і споруд та інших об’єктів загального користування.
Відповідно до ст. 193 ЗКУ процедуру визначення факту виникнення або припинення права власності земельними ділянками встановлює державний земельний кадастр. Наявність земель за їхніми категоріями обліковується землевпорядними органами, підпорядкованими Держкомзему України відповідно до Інструкції № 377. Отже, визначення розмірів земельних ділянок під будівлями (їхніми частинами) та прибудинкових територій належить до компетенції підрозділів землевпорядних органів, підпорядкованих Держкомзему.
До речі, відповідно до змін, внесених наказом Держкомзему від 6 грудня 2005 року № 368 до наказу Держкомзему № 264, розмір вартості робіт із землеустрою щодо виготовлення документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку, при виділенні в натурі (на місцевості) земельної ділянки власнику земельної частки (паю) не може перевищувати п’яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Як уже говорилося, розрахунок земельного податку базується на грошовій оцінці земельних ділянок, якщо така оцінка проведена. Грошова оцінка конкретної земельної ділянки, що знаходиться під будівлею (спорудою), визначається виходячи з добутку вартості 1 м2 земель певного функціонального використання для економіко-планувальної зони, локальних коефіцієнтів її площі та встановленої індексації грошової оцінки земель за відповідний рік.
Довідки про грошову оцінку земельних ділянок (їхніх частин, що відповідають площі приміщень) надають державні органи земельних ресурсів на місцях, оскільки, як уже мною відзначалося, на землевпорядні органи, підпорядковані Держкомзему України, покладено обов’язки проведення грошової оцінки земель (див. ст. 23 Закону про плату за землю).
До земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів належать земельні ділянки всіх інших категорій: землі промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення, а також землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історикокультурного призначення та землі лісового і водного фондів (усі за межами населених пунктів).
Нормативна база
1. ЦКУ - Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
2. ЗКУ - Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
3. Закон № 2505-IV - Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2005 рік» та деяких інших законодавчих актів України» від 25.03.2005 р. № 2505-IV.
4. Закон про податок із фізосіб - Закон України «Про податок із доходів фізичних осіб” від 22.05.2003 р. № 889-IV.
5. Закон про плату за землю - Закон України «Про плату за землю» від 03.07.1992 р. № 2535-XII.
6. Закон про оподаткування прибутку - Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.1994 р. № 334/94-ВР.
7. Декрет про мито - Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 р. № 7-93.
8. Наказ ДПАУ № 434 – «Про затвердження форм Зведеного розрахунку суми земельного податку, Довідки до уточненого Розрахунку та Порядку їх подання до органу державної податкової служби», затверджено наказом ДПА України від 26.10.2001 р. № 434.
9. Інструкція № 377 – «Інструкція з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)», затверджена наказом Державного комітету статистики України від 05.11.1998 р. № 377.
10. Наказ Держкомзему № 264 - «Про затвердження граничних розмірів плати за виконання землевпорядних робіт», затверджено наказом Держкомзему від 12.08.2004 р. № 264.
11. Лист ДПАУ № 378/5/17-2126 – «Щодо виконання нотаріусами обов’язків податкового агента» лист ДПАУ від 18.01.2005 р. № 378/5/17-2126.
Курс на валютний курс Бухгалтерський облік Продовження. Початок див. у «ШБ» № 4, 5, 6, 7, 8, 9/2006 р. Умовний продаж, умовний дохід, витрата і прибуток. От тільки податки з такого прибутку необхідно сплачувати реальні. Все це «чудеса» нашого податкового законодавства. Результат – «умовно...
Поступка вимоги — цесія і факторинг № 22 (2.6.2008) :: Бухгалтерський облік У бухгалтерській практиці все частіше зустрічаються договори переведення боргу і відносно нові для вітчизняного законодавства терміни «цесія» і «факторинг». Про те, що це таке і як операції в межах переведення зобов’язань на третю особу відображаються в б...
