У реальному світі немає двох абсолютно однакових об’єктів. Тому не дивно, що при здійсненні натурального обміну кожної зі сторін, його учасниць, здається, що вона прогадала. Якби не наявність загального еквівалента, то половина таких угод так би і не відбулася.
Загальний місячний оподатковуваний дохід
Наступний вид доходу, що включається до загального місячного оподатковуваного доходу - це доходи від операцій з майном. Відповідно до п. 4.2.6 Закону про ПДФО це
частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 11 - 12 цього Закону.
У статті 11 говориться про оподаткування ПДФО нерухомого, а в статті 12 - рухомого майна.
Почнемо розгляд порядку визначення оподатковуваної бази і стягнення ПДФО з нерухомого майна. І насамперед необхідно зазначити, що ст. 77 Закону № 3235 дію статті 11 припинено, але тільки до 01.01.2007 р. А оскільки до настання зазначеної дати залишилося не так вже багато часу, то не зайвим буде нагадати зміст цієї статті Закону про ПДФО.
Нерухоме майно в Законі про ПДФО визначено так:
1.10. Нерухоме майно (нерухомість) - об’єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.
1.10.1. Нерухомість, відмінна від землі, поділяється на:
а) будівлі, а саме: приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об’єкти власності, функціонально пов’язані з такими приміщеннями. Будівлі поділяються на будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об’єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об’єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі;
б) споруди, а саме: об’єкти нерухомості, відмінні від будівель.
1.10.2. До вартості нерухомості у вигляді землі включаються також вартість будь-яких її капітальних поліпшень, у тому числі її планування, іригації, осушення, та дороги (шляхи).
Крім поділу нерухомого майна на землю, будинки і споруди в плані оподаткування Закон про ПДФО розділив нерухоме майно на придбане у власність платником податку до набрання чинності Закону про ПДФО і придбане ним у власність після цієї «знаменної» події. Розділивши нерухоме майно за видами і строками придбання Закон про ПДФО переходить безпосередньо до порядку його оподаткування.
Нерухоме майно, придбане до набрання чинності Закону про ПДФО
Дохід, отриманий від першого продажу такого нерухомого майна1 протягом податкового року (читай - календарного) оподатковується ПДФО за ставкою 1% від вартості такого майна, але при дотриманні однієї обов’язкової умови - загальна площа проданого будинку, квартири або кімнати не повинна перевищувати 100 квадратних метрів. У випадку перевищення зазначеного обмеження:
... частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону.
Нагадаємо, що пунктом 7.2 ставка податку визначена в розмірі 5%.
У зв’язку з цією вимогою Закону про ПДФО, що визначає обмеження площі продаваного будинку, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1%, виникає питання, як при цьому враховується дохід, отриманий від продажу землі, на якій розташований цей будинок і яка є його присадибною ділянкою. Відповідь однозначна, оскільки під доходом від продажу нерухомого майна розуміється і дохід від продажу землі, оскільки площа цієї землі не має ніякого значення в плані обкладання цього доходу ПДФО і визначення ставки такого податку, а також те, що в Законі про ПДФО говориться про частину доходу, пропорційну сумі такого перевищення, а не про частину доходу від продажу будинку, то при визначенні доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1 або 5 відсотків пропорційно площі будинку, необхідно враховувати всю суму отриманого доходу, у тому числі і від продажу землі.
Якщо продається другий, третій і так далі об’єкт нерухомості (будинок, квартира або кімната (включаючи землю, що перебуває під таким об’єктом нерухомого майна, або присадибна ділянка)) або інший (не зазначений вище) об’єкт нерухомого майна2, а також при продажі об’єкта незавершеного будівництва, то дохід, отриманий у результаті такого продажу, обкладається за ставкою 5%.
Ми весь час говоримо про дохід, отриманий в результаті реалізації об’єктів нерухомого майна.
1 До такого нерухомого майна Закон про ПДФО відносить будинки, квартири або кімнати (включаючи землі, що перебувають під таким об’єктом нерухомого майна, або присадибну ділянку).
2 Про яке нерухоме майно йде мова, дивися вище цитату із Закону про ПДФО із визначенням поняття нерухомого майна.
Ні про які витрати, які могли б зменшити оподатковуваний дохід від такого продажу в Законі про ПДФО мова не йдеться. Те, що
Сума нарахованого податку зменшується на документально підтверджену суму державного мита, сплаченого у зв’язку з таким відчуженням,
може мало радувати платника податку, оскільки для нього однаково як сплачувати, у вигляді податку або у вигляді мита. Однаково платити.
Природним у такій ситуації буде питання, як визначається такий дохід. Відповідно до вимог Закону про ПДФО?
Дохід від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.
ПРИКЛАД 1
Платником податку проданий будинок, загальною площею 120,0 квадратних метрів. Це перший продаж таким платником податку протягом 2006 року. Будинок був придбаний у власність платником податку в 1996 році. Відповідно до договору купівлі-продажу він одержав у результаті такого продажу дохід в 180000,00 грн. Відповідно до того самого договору купівлі-продажу ця сума складається з вартості землі (присадибної ділянки) в 60000,00 грн. і вартості будинку в 120000,00 грн. Оцінна вартість землі становить 40000,00 грн., а будинку - 140000,00 грн. Оскільки загальні суми доходу за договором купівлі-продажу і за оцінкою збігаються і дорівнюють 180000,00 грн., то виходячи з цієї суми ми і розраховуємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1% і за ставкою 5%.
Визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1%: 180000,00 грн. / 120,0 м2х 100,0 м2 = 150000,00 грн.
Визначаємо суму податку за ставкою 1%: 150000,00 грн. / 100% х 1% = 1500,00 грн.
Визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5%: 180000,00 грн. / 120,0 м2х20,0 м2 = 30000,00 грн.
Визначаємо суму податку за ставкою 5%: 30000,00 грн. / 100% х5% = 1500,00 грн.
Загальна сума податку з доходу, отриманого від продажу цього об’єкта нерухомості, дорівнює 3000,00 грн. (1500,00 грн. + 1500,00 грн.).
Незважаючи на те, що пп. 11.1 статті 11 Закону про ПДФО говорить тільки про оподаткування доходу від продажу нерухомого майна, в пп. 11.1.4 зазначається порядок оподаткування ПДФО і доходу, отриманого в результаті обміну платниками податків нерухомістю. Відповідно до вимог пп. 11.1.4:
При обміні одного об’єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку, розрахованої згідно з положеннями підпунктів 11.1.1 чи 11.1.2 цього пункту, до вартості відповідного відчужуваного такою стороною об’єкта нерухомості.
У випадку обміну нерухомим майном можливі два варіанти його здійснення. Перший варіант - обмін з доплатою, коли вартості нерухомого майна, що підлягають обміну, на думку платників податків, що здійснюють обмін, не рівні. Другий варіант - обмін без доплати, коли вартості нерухомого майна, що підлягає обміну, на думку платників податків, що здійснюють обмін, рівні.
Звертаю вашу увагу на те, що принципове значення для вибору варіанту обміну, першого або другого, має думка платників податків, що здійснюють обмін, і досягнута ними домовленість, а не оцінка нерухомого майна, що їм належить, вповноваженими державними конторами (далі - держконтора). Все це може призвести до додаткових труднощів у визначенні доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО. Наприклад, держ-контора оцінила вартість нерухомого майна, що підлягає обміну, як рівну одна одній, а платники податків, власники цього нерухомого майна, оцінили його як нерівне за своєю вартістю і домовилися про здійснення доплати.
Як у такому випадку визначити дохід, що підлягає оподаткуванню? Адже один платник податків здійснює іншому тільки доплату (виплачує різницю між вартістю обмінюваних об’єктів нерухомості), не конкретизуючи при цьому здійснену ними загальну оцінку кожного об’єкта нерухомості. Як оцінювати таку доплату? Як перевищення оцінки об’єктів нерухомості, здійсненої платниками податків, оцінки, здійсненої держконторою, або навпаки?
Можлива і зворотна ситуація, коли за оцінкою держконтори об’єкти нерухомості, що підлягають обміну, не рівні за своєю вартістю, а платники податків, власники таких об’єктів, домовилися здійснити обмін без доплати. Як у цьому випадку визначити дохід, що підлягає оподаткуванню ПДФО?
З відповідей на ці питання ми і почнемо наступну публікацію.
НОРМАТИВНА БАЗА
Закон про ПДФО - Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.
Цивільний кодекс - Цивільний Кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон про податок на прибуток - Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР.
Інструкція зі статистики заробітної плати - Наказ Держкомстату України «Про затвердження Інструкції зі статистики заробітної плати» від 13.01.2004 р. № 5.
Закон № 3235 - Закон України «Про Державний бюджет України на 2006 рік» від 20.12.2005 р. № 3235-IV.
Оформлення повернення орендованого майна Урок права Договір оренди нерухомого майна між юридичними особами передбачав право кожної зі сторін на його дострокове одностороннє розірвання. Орендар скористався цим правом, направивши орендодавцеві повідомлення про відмову від договору, та звільнив приміщення. Ал...
Інтернет-магазин № 22 (2.6.2008) :: Податковий облік У минулому номері ми розглянули загальні вимоги до дистанційної торгівлі та один з її видів, а саме торгівлю за каталогами. У цій публікації розглянемо «удосконалений» метод торгівлі на відстані — торгівлю через Інтернет-магазин....
