Кожний оцінює речі по-своєму, виходячи зі своїх уявлень про цінності. Така оцінка завжди суб’єктивна, отже, «схильна» до помилки (неточності). Навіть професіонали не завжди можуть дійти до одностайної думки щодо цінності тієї або іншої речі. В такій ситуації головне — знайти такого оцінювача, оцінка якого буде максимально наближена до вашої. Тоді ви позбавте себе зайвих витрат.
Загальний місячний оподатковуваний дохід
Продовжуємо розглядати порядок обкладання податком з доходів фізичних осіб (далі — ПДФО) доходу від операцій з майном. Минулого разу ми зупинилися на операціях з нерухомістю. А точніше, на операції обміну одного об’єкта нерухомості на інший. Нагадаємо, що відповідно до вимог Закону про ПДФО кожна зі сторін договору міни нерухомого майна сплачує до бюджету тільки 50 % ПДФО, який вона повинна була б заплатити у випадку продажу такого об’єкта нерухомості, і тільки в тому випадку, якщо з 2007 року стаття 11 Закону про ПДФО набере чинності . А тепер розглянемо конкретні ситуації, які можливі при здійсненні обміну об’єктами нерухомості.
ПРИклад 1
Платник податків Х обміняв будинок загальною площею 120 м2 у м. Бровари на будинок загальною площею 80,0 м2 у м. Борисполі, що належить платнику податків У. Для платника податків Х це перший продаж протягом року, а для платника податків У — другий. Будинки були придбані у власність платниками податків Х і У в 1992 і 1998 роках відповідно. Відповідно до договору міни платники податків Х і У оцінили вартість свого нерухомого майна (у тому числі землі (присадибної ділянки)), що підлягають обміну, в 250000,00 грн. Оціночна вартість за актом експертної оцінки будинку в Броварах склала 240000,00 грн., а будинку в Борисполі — 280000,00 грн.
Оскільки оціночна вартість об’єктів нерухомості, що підлягає обміну, не збігається, а платники податків Х та У вважають їх рівноцінними, то виникають питання щодо визначення суми доходу кожного з платників податків, що вимагають окремих роз’яснень.
Ми знаємо, що відповідно до п. 11.1.3 Закону про ПДФО дохід від продажу нерухомого майна визначається виходячи з вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу або в договорі міни (як у цьому випадку), але не нижче оціночної вартості. За договором міни нерухоме майно платника податків У (втім, так само, як і платника податків Х) оцінене в 250000,00 грн. Але відповідно до експертної оцінки нерухоме майно платника податків У оцінене в 280000,00 грн. Отже, дохід, отриманий платником податків У від цієї обмінної операції також оцінюється в 280000,00 грн. Із цим все зрозуміло. Ця вимога прямо зазначена в Законі про ПДФО. А от з доходом платника податків Х виникає питання. Якщо нерухоме майно, що підлягає обміну, оцінене сторонами договору міни як рівне за своєю вартістю, то чи впливає на визначення суми доходу платника податків Х оцінка нерухомого майна платника податків У вище вартості, зазначеної сторонами в договорі міни?
За логікою речей такий вплив має бути. Адже доходи платників податків Х та У — це не вартість того, що вони віддають (передають за договором міни), це витрата, а не дохід, а вартість того, що вони одержують замість. Ідучи далі логічним шляхом дійдемо висновку, що дохід від продажу нерухомого майна платника податків Х має дорівнювати 280000,00 грн., а платника податків У — 250000,00 грн. (240000,00 грн. — це оціночна вартість майна платника податків Х, що він передає платникові податків У, а його ринкова вартість визначена самими платниками податків у договорі міни рівною 250000,00 грн, отже, ця сума і дорівнює доходу платника податків У).
Але за Законом про ПДФО:
Доход від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи із ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оцінної вартості такого нерухомого майна…
Чітко і ясно сказано, дохід визначається від ціни (договірної або оціночної) продаваного нерухомого майна. Отже, дохід платника податків У дорівнюватиме 280000,00 грн., а дохід платника податків Х — 250000,00 грн.
Переходимо до визначення суми доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1 % і за ставкою 5 %. і визначенню суми самого ПДФО.
Почнемо з платника податків Х.
Визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1 %:
250000,00 грн. / 120 м2 х 100 м2 = 208333,33 грн.
Визначаємо суму податку за ставкою 1 %: 208333,33 грн. / 100 % х 1 % = 2083,33 грн.
Визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5 %: 250000,00 грн. / 120 м2 х 20 м2 = 41666,67 грн.
Визначаємо суму податку за ставкою 5 %: 41666,67 грн. / 100 % х 5 % = 2083,33 грн.
Загальна сума податку з доходу, отриманого від продажу цього об’єкта нерухомості шляхом обміну, дорівнює 2083,33 грн. ((2083,33 грн. + 2083,33 грн.) / 100 % х 50 %).
Далі визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1 % і за ставкою 5 %, і визначаємо суму самого ПДФО по платнику податків У.
Оскільки це не перший продаж платником податків У нерухомого майна, то весь отриманий дохід від продажу такого майна відповідно до п. 11.1.2 Закону про ПДФО оподатковується ПДФО за ставкою 5 %.
Визначаємо суму податку за ставкою 5 %: 280000,00 грн. / 100 % х 5 % = 14000,00 грн.
Сума податку з доходу, отриманого від продажу цього об’єкта нерухомості шляхом обміну, дорівнює 7000,00 грн.
(14000,00 грн. / 100 % х 50 %).
1 В минулій публікації (див. «ШБ» № 18/2006 на с. 22) у Прикладі 1 ми розглядали ситуацію з продажем будинку в 2006 р. з нарахуванням ПДФО на дохід, отриманий від такого продажу. Але в 2006 р. дія ст. 11 припинена і податок з доходу від продажу нерухомого майна не стягується. Отже, визначена нами в Прикладі 1 сума ПДФО з доходу від продажу будинку з платника податків не стягується.
Далі розглянемо приклад обміну нерухомим майном зі здійсненням доплати.
ПРИклад 2
Платник податків Х обміняв будинок загальною площею 180,0 м2 у с. Буча на квартиру 120,0 м2 у м. Києві, що належить платникові податків У, з доплатою йому (платникові податків У) 250000,00 грн. Для платників податків Х та У це перший продаж об’єкта нерухомості протягом поточного року. Будинок був придбаний у власність платником податків Х в 1988 році, а квартира була придбана платником податків У в 2001 році. Відповідно до договору міни платники податків Х та У оцінили вартість свого нерухомого майна: 1) будинок у с. Буча — в 300000,00 грн.; 2) квартиру в м. Києві — в 550000,00 грн.
Оціночна вартість за актом експертної оцінки будинку в с. Буча склала 400000,00 грн., а квартири в м. Києві — 600000,00 грн. Оскільки оціночна вартість об’єктів нерухомості, що підлягають обміну, з урахуванням здійснюваної платником податків Х доплати платнику податків У не збігається, а також не збігається вона і з оцінкою платників податків за договором міни, то знову виникають питання щодо визначення суми доходу кожного з платників податків.
Не будемо знову торкатися логіки та її «невідповідності» вимогам законодавства. Прикладу, наведеного вище, я думаю досить для розуміння того, що і в цій ситуації результат буде таким самим. Відразу ж перейдемо до пошуку відповідей на питання, що виникли, виходячи з вимог Закону про ПДФО.
Дохід платника податків Х дорівнюватиме 400000,00 грн. (відповідно до здійсненої оцінки, оскільки вона перевищує договірну вартість (300000,00 грн.)), а дохід платника податків У — 600000,00 грн. (відповідно до здійсненої оцінки, оскільки вона перевищує договірну вартість (550000,00 грн.)).
Визначаємо суму доходу платника податків Х, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1 %:
400000,00 грн. / 180 м2 х 100 м2 = 222222,22 грн.
Визначаємо суму податку за ставкою 1 %: 222222,22 грн. / 100 % х 1 % = 2222,22 грн.
Визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5 %: 400000,00 грн. / 180 м2 х 80 м2 = 177777,78 грн.
Визначаємо суму податку за ставкою 5 %: 177777,78 грн. / 100 % х 5 % = 8888,89 грн.
Загальна сума податку з доходу, отриманого від продажу цього об’єкта нерухомості, дорівнює 5555,55 грн. ((2222,22 грн. + 8888,89 грн.) / 100 % х 50 %).
Далі визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1 % і за ставкою 5 %, і визначаємо суму самого ПДФО по платнику податків У.
Визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 1 %: 600000,00 грн. / 120 м2 х 100 м2 =500000,00 грн. Визначаємо суму податку за ставкою 1 %: 500000,00 грн. / 100 % х 1 % = 5000,00 грн.
Визначаємо суму доходу, що підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5 %: 600000,00 грн. / 120 м2 х 20 м2 = 100000,00 грн. Визначаємо суму податку за ставкою 5 %: 100000,00 грн. / 100 % х 5 % = 5000,00 грн.
Загальна сума податку з доходу, отриманого від продажу даного об’єкта нерухомості, дорівнює 5000,00 грн. ((5000,00 грн. + 5000,00 грн.) / 100 % х 50 %).
1 Відповідно до вимоги п. 11.1.4. Закону про ПДФО ми взяли тільки 50 % від суми податку, тому що це обмін одного об’єкта нерухомості на іншій.
2 Зверніть увагу на те, що не має значення, якої площі був проданий перший об’єкт нерухомості (будинок, кімната і т.д.) і який був отриманий дохід від першого в цьому році продажу нерухомого майна цим платником податків. Сам факт того, що це не перший продаж (не перший об’єкт нерухомості, продаваний цим платником податків цього року), відповідно до п. 11.1.2 Закону про ПДФО, надає право стягувати податок з доходу від продажу другого, третього і так далі об’єктів нерухомості за ставкою 5 %.
Нормативна база
1. Закон про ПДФО – Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.
2. Цивільний кодекс – Цивільний Кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
3. Закон про податок на прибуток – Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР.
4. Інструкція зі статистики заробітної плати – Наказ Держкомстату України «Про затвердження Інструкції зі статистики заробітної плати» від 13.01.2004 р. № 5.
5. Закон № 3235 – Закон України «Про Державний бюджет України на 2006 рік» від 20.12.2005 р. № 3235-IV.
Матеріальна відповідальність працівників: п’ять ілюзій Урок права Нажаль, у більшості роботодавців формується перекручене уявлення про підстави матеріальної відповідальності працівників за шкоду, завдану підприємству при виконанні трудових обов’язків. Спробуємо розвіяти найбільш поширені ілюзії в цьому питанні....
Інтернет-магазин № 22 (2.6.2008) :: Податковий облік У минулому номері ми розглянули загальні вимоги до дистанційної торгівлі та один з її видів, а саме торгівлю за каталогами. У цій публікації розглянемо «удосконалений» метод торгівлі на відстані — торгівлю через Інтернет-магазин....
