В цій статті ми хочемо розповісти читачу про процедуру державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ, а також спростувати деякі хибні судження щодо юридичного значення цієї процедури.
Відповідно до ч. 3 та ч. 4 статті 334 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
До категорії договорів, що підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, належить договір купівлі-продажу нерухомості, а отже право власності на нерухомість виникає у набувача тільки після нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору. Зазначене правило відоме багатьом, але далеко не всім відомо те, що бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) не займається реєстрацією договорів. Воно займається реєстрацією речових прав, зокрема права власності, яке виникло на підставі того чи іншого договору, який, до речі, вже зареєстрований.
В Україні діє Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів (постанова КМУ від 26 травня 2004 року № 671), згідно якого реєстрацією договорів займаються нотаріуси. Державна реєстрація договору здійснюється одночасно з його нотаріальним посвідченням і полягає у внесенні відповідної інформації до Державного реєстру правочинів. На підтвердження проведеної реєстрації сторонам договору надається примірник витягу із зазначеного Реєстру. До речі, у витязі вказується не тільки дата, але і точний час реєстрації договору, а тому момент переходу права власності на проданий об’єкт можна визначити з точністю до хвилини.
Чинне законодавство передбачає необхідність державної реєстрації не тільки договорів (правочинів), але і речових прав (право власності, право користування тощо). Основний нормативним актом в сфері реєстрації речових прав виступає Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV (далі — Закон № 1952-IV). Запроваджена цим Законом система реєстрації речових прав ще повноцінно не працює1. Наразі доводиться керуватися підзаконними нормативними актами тимчасової дії. Основний з них в цій сфері — Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту № 7/5 від 07.02.2002 року.
1 До речі, коли цей механізм почне функціонувати повноцінно, реєструвати доведеться не тільки право власності на нерухомість, але і право користування. Так, відповідно до підпункту «д» п. 1 ст. 4 Закону № 1952-IV право користування нерухомим майном строком більше одного року підлягає обов’язковій державній реєстрації.
Відповідно до п. 5 Прикінцевих положень Закону № 1952-ІV на сьогоднішній день (знову ж, тимчасово) реєстрацією права власності займаються комунальні підприємства, що відомі нам як БТІ.
Як бачимо, державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості та державна реєстрація права власності, що виникло на підставі такого договору, — це різні речі. Процедура державної реєстрації договору значно важливіша, ніж реєстрація права власності в БТІ, тому що без реєстрації договору набувач майна не стане його власником. А реєстрація права власності — це лише спосіб обліку нерухомості, який жодним чином не впливає на виникнення, зміну чи припинення права власності.
Підприємства повинні відображати придбання нерухомості в бухгалтерському обліку. Дехто з бухгалтерів вважає, що зробити це можна тільки після проведення реєстраційних дій в БТІ. Насправді це не так. Постановка нерухомості на баланс має відбуватися незалежно від реєстрації права власності на неї.
У декого може скластися враження, що реєстрація нерухомості в БТІ — це не така вже і важлива процедура. Проте той, хто має досвід придбання чи продажу об’єктів нерухомого майна, ніколи так не скаже. Ігнорування вимог законодавства щодо державної реєстрації права власності є правопорушенням і, що головне, потягне за собою цілу низку несприятливих наслідків для недбалого власника. Такий власник не зможе продати своє незареєстроване майно, а також не зможе вчинити щодо нього інші юридичні дії, що передбачають нотаріальне посвідчення (наприклад, передати в заставу). А справа тут в тому, що до переліку документів, необхідних для вчинення нотаріальних дій щодо відчуження нерухомості, входить не тільки правовстановлюючий документ (договір тощо), але і документ, що підтверджує реєстрацію права власності. Також нотаріусу необхідно буде подати довідку-характеристику чи витяг з Реєстру права власності на нерухоме майно (не плутайте з витягом з Державного реєстру правочинів), який також замовляється в БТІ.
Як це передбачено ч. 6 ст. 3 Закону № 1952-IV, правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано. Буквальне тлумачення цієї норми наштовхує на висновок, що нерухомість (її частину), право власності на яку не зареєстровано, не можна не тільки продати, але і передати в оренду. Можна піти далі і зробити висновок, що незареєстровану нерухомість не можна навіть відбудувати чи відремонтувати, тому що договір підряду на ремонт, поліпшення тощо об’єкту нерухомості також можна вважати «правочином щодо нерухомого майна». Проте наразі не слід робити такі сміливі висновки. Дочекаємося, поки Закон № 1952-IV запрацює повноцінно та накопичиться відповідна судова практика.
Очевидно і те, що в державній реєстрації свого права зацікавлений насамперед власник. Вважається, що нерухомість, яка пройшла реєстрацію, більш надійно закріплена за її власником, аніж незареєстрована. Продемонструємо це на прикладі із життя.
ПРИклад
Підприємство придбало нерухомість за договором, укладеним в простій письмовій формі (в порушення вимог законодавства про обов’язкове нотаріальне посвідчення таких договорів). Згодом продавець уклав такий самий договір щодо тієї ж нерухомості з іншим покупцем. Другий покупець звернувся до суду та отримав рішення про визнання договору дійсним та визнання за ним права власності на придбаний об’єкт нерухомого майна1. Рішення суду — це правовстановлюючий документ, на підставі якого право власності можна зареєструвати в БТІ, що другий покупець і зробив. В цій ситуації першому покупцеві буде важко відстояти свої права на нерухомість, зокрема тому, що зареєстровані речові права мають пріоритет над незареєстрованими в разі спору щодо нерухомого майна (ч. 7 ст. 3 Закону № 1952-IV).
Як бачимо, реєструвати право власності на нерухоме майно не тільки необхідно в силу закону, але і доцільно.
1 У ч. 2 ст. 220 ЦК передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі подальше нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Таку можливість успішно використовують для узаконювання «проблемної» нерухомості, зокрема тієї, на яку відсутні документи БТІ.
Прізвище працівника замість найменування підприємства Повторення вивченого Крутіше багатьох наших директорів буває тільки сонце. Бухгалтер може хоч сто разів пояснювати, які документи необхідно надати, вони однаково принесуть «свої» і ще будуть наполягати на їх проведенні та включенні до витрат. Директор підприємства, що...
Строковий трудовий договір № 22 (2.6.2008) :: Урок права У практиці функціонуючих підприємств нерідко зустрічаються випадки, коли вони змушені вдаватися до застосування строкового договору з урахуванням інтересів працівників і роботодавців, що обумовлюється особливим порядком укладення та розірвання таких трудо...
Використання підприємством чужих автомобілів № 20 (19.5.2008) :: Урок права У попередньому матеріалі ми розглядали випадки оформлення використання підприємством чужих автомобілів (орендованих, таких, що перебувають у безоплатному користуванні, та автомобілів працівників). На сьогоднішньому уроці права розглянемо питання щодо офор...
