В цій статті розглядається питання щодо можливості донарахування ПДВ при продажу землі заднім числом.
Ситуація
Підприємство є власником земельної ділянки і розташованої на ній будівлі. Будівля в занедбаному стані: зруйновані стіни, перекриття, деякі перегородки і т.і., відсутні будь-які комунікації (вода, електроенергія, каналізація тощо). Ситуація така, що будівлю легше і дешевше розібрати, ніж проводити роботи з її реконструкції. Прийнято рішення продати цю ділянку. При цьому покупцю вирішено надати знижку в сумі вартості робіт, пов’язаних зі зносом будівлі. Для цього було проведено експертну оцінку можливого комплексу робіт зі зносу.
Угоду уклали, гроші заплатили, документи переоформили, все нормально. Проте покупець, проаналізувавши ситуацію, приймає рішення будівлю реконструювати, підвести комунікації, й експлуатувати її.
В цій ситуації виникають такі запитання:
1) земля продавалася без ПДВ, тому що будівля не була предметом купівлі-продажу. Чи означає той факт, що після того як підприємство-покупець реконструювало й експлуатує розташовану на ній будівлю, земля мала бути об’єктом оподаткування ПДВ;
2) якою є балансова вартість будівлі після її реконструкції;
3) як відобразити в обліку понесені витрати?
Щодо оподаткування ПДВ вартості землі
Згідно з пп. 5.1.17 Закону про ПДВ звільняються від оподаткування операції з поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних паїв, крім тих, що знаходяться під об’єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства.
Міркуємо таким чином. Щоб земля стала об’єктом оподаткування ПДВ, потрібно, щоб виконувалися одночасно такі умови: земля має знаходитися під об’єктами нерухомості; земля має включатися до вартості об’єкта нерухомості відповідно до законодавства.
На те, що ці умови мають виконуватися одночасно, вказує сполучник «та».
Свого часу ДПАУ в листі від 21.09.2004 р. № 10483/5/15-2416-15 розглядала питання щодо звільнення від оподаткування продажу землі, що знаходиться під об’єктом нерухомості, і фактично дійшла висновку, що якщо окремо продати землю і окремо продати будівлю, то ПДВ на вартість земельної ділянки нараховувати не потрібно.
В нашому випадку земля ніби-то під об’єктом нерухомості. Але чому тоді об’єкт нерухомості не був предметом договору купівлі-продажу? Тому слід дослідити, що є об’єктом нерухомості. Об’єкт нерухомості не був предметом договору купівлі-продажу. Але, може, вартість землі була включена до його вартості? Тому будемо шукати, коли вартість землі включається до вартості об’єкта нерухомості.
Згідно із Законом «Про іпотеку» до об’єктів нерухомості належать, зокрема об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Аналогічне визначення нерухомості можна знайти і в ЦКУ. При цьому, як можна зауважити, не йдеться про те, що об’єкт нерухомості обов’язково повинен мати власника і право власності на об’єкт нерухомості має бути тим чи іншим чином посвідченим. Тобто це може бути самобуд чи об’єкт незавершеного будівництва. Звідси виходить, що одну складову умови, висунутої пп. 5.1.17 Закону про ПДВ, ми маємо — на землі розташовано об’єкт нерухомості.
Вважається, що є тільки один випадок, коли вартість землі включається у вартість нерухомості — викуп землі у зв’язку із суспільною необхідністю згідно з ч. 5 ст. 350 ЦКУ:
Викуп земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю здійснюється за згодою власника або за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Плата за земельну ділянку, що викуповується (викупна ціна), строки та інші умови викупу визначаються за домовленістю з власником ділянки, а в разі спору - судом.
До викупної ціни включаються ринкова вартість земельної ділянки і нерухомого майна, що на ній розміщене, та збитки, завдані власникові у зв’язку з викупом земельної ділянки (у тому числі упущена вигода), у повному обсязі.
Але звернімо увагу, йдеться не про продаж, а про викуп. І предметом викупу є земля, а не нерухомість, тому не дуже коректно стверджувати, що має місце включення вартості землі до вартості нерухомості, скоріше навпаки.
Натомість дозволимо собі припустити, що тут йдеться про п. 8.9.3 Закону про прибуток. Нагадаємо, в ньому сказано, що: у разі коли об’єкт нерухомого майна (нерухомість) придбавається платником податку разом із землею, яка знаходиться під таким об’єктом чи є передумовою для забезпечення функціонального використання такого об’єкта нерухомості відповідно до норм, визначених законодавством, амортизації підлягає сукупна вартість такого основного фонду та такої землі за нормами, визначеними цією статтею для основних фондів групи 1.
Тобто автор хоче сказати, що земля стає об’єктом оподаткування ПДВ тільки тоді, коли покупець включає її вартість до вартості придбаної нерухомості і вкупі амортизує. Хоча і це твердження можна поставити під сумнів, оскільки тут прямо йдеться тільки про амортизацію «такого основного фонду та такої землі», а не про створення окремого, нового об’єкта основних фондів.
Не виключаємо також, що мова може йти про продаж садиби. Так, ст. 381 ЦКУ встановлено, що садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.
У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
В цьому випадку норми пп. 5.1.17 Закону про ПДВ діють ідеально. Можливо законодавці і мали на увазі саме цей випадок.
Проте в будь-якому випадку маємо ситуацію, за якої земля не може стати об’єктом оподаткування ПДВ у продавця «заднім числом».
Щодо вартості нерухомості
Зруйнований об’єкт нерухомості не був предметом купівлі-продажу. Тоді чому покупець дозволив собі розпоряджатися чужою нерухомістю?
Є ще норми ст. 120 ЦКУ:
До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
І практика свідчить, що нотаріуси відмовляються посвідчувати угоди купівлі-продажу землі за відсутності довідки про відсутність на такій землі будівель. Хоча законодавством подання такої довідки прямо не передбачено, тим не менше нотаріуси таку умову висувають, щоб убезпечити себе, а заодно і покупця, від можливих подальших спорів щодо статусу землі під об’єктом нерухомості. Тому питання про правовий статус будівлі залишимо для полеміки юристам. А заодно звернемо увагу зацікавлених сторін на таке.
Якщо неналежний власник, в даному разі покупець, провів невід’ємні поліпшення об’єкта нерухомості, то хто є власником таких поліпшень: покупець чи покупець і продавець разом? А від цього і залежить питання обліку такого роду поліпшень в обліку.
Таким чином, підбиваємо підсумок вищенаведеному:
- земля не є об’єктом оподаткування ПДВ ні в момент її продажу, ні заднім числом;
- об’єкт нерухомості при купівлі землі до нового власника землі не перейшов;
- покупець землі здійснив невіддільні поліпшення об’єкта нерухомості, право власності на який йому не належить, що дозволяє ставити під сумнів подальші операції щодо можливого відчуження такої будівлі, чи амортизації понесених витрат.
Нормативна база
1. ЦКУ – Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-ІV зі змінами та доповненнями.
2. Закон про прибуток – Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР, в редакції Закону України від 22.05.97 р. № 283/97-ВР, зі змінами та доповненнями.
3. Закон про ПДВ – Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР, зі змінами та доповненнями.
Навчання працівника за рахунок підприємства Урок права Коли підприємство оплачує навчання свого працівника, воно зацікавлене у тому, аби гроші не були витрачені марно. Працівнику, який направляється на навчання, ставиться умова відпрацювати на підприємстві певний строк по закінченні навчання. Часто...
Інтернет-магазин № 22 (2.6.2008) :: Податковий облік У минулому номері ми розглянули загальні вимоги до дистанційної торгівлі та один з її видів, а саме торгівлю за каталогами. У цій публікації розглянемо «удосконалений» метод торгівлі на відстані — торгівлю через Інтернет-магазин....
