Деловой еженедельник "КОНТРАКТЫ" №48/2008 Деньги:
Причины и следствия инфляционных процессов в Украине :: Кто еще нужен и
уже не нужен работодателям :: Почему резко дешевеет коммерческая
недвижимость...
Порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, регулируется нормами ст. 11 Закона Украины от 22.05.03 г. № 889-IV «О налоге с доходов физических лиц» (далее — Закон № 889), который выписан достаточно четко.
Доход, полученный от продажи одного объекта недвижимости не более одного раза за календарный год при условии, что площадь такого объекта не превышает 100 кв. м, налогом не облагается. Если же площадь такого объекта превышает 100 кв. м, то часть дохода, пропорциональная сумме превышения, облагается по ставке 1 % стоимости объекта недвижимости (пп. 11.1.1 Закона № 889). Доход от продажи более чем одного объекта недвижимости на протяжении календарного года либо от продажи любого другого объекта будет облагаться по ставке 5 % (пп. 11.1.2 Закона № 889).
При этом доход от продажи недвижимости, осуществляемой физическим лицом - нерезидентом, облагается налогом в порядке, определенном для резидента (абз. 6 п. 11.3 Закона № 889).
То есть порядок налогообложения доходов, полученных физическим лицом - нерезидентом от продажи принадлежащей ему недвижимости на территории Украины ни у кого из заинтересованных лиц сомнений не вызывает.
Чего не скажешь о ставках налогообложения, применяемых к доходам нерезидента от продажи принадлежащей ему в Украине недвижимости. ГНАУ акцентирует на этом внимание в консультации «Вестника налоговой службы» за апрель 2007 г. № 14 (441) на стр. 20 (далее — Вестник № 14), поскольку вышеупомянутые особенности отдельных норм данного Закона относительно нерезидентов включают и ставки налогообложения, специально установленные для налогообложения доходов нерезидентов. То есть понятие «порядок налогообложения» и «ставки налогообложения» не являются тождественными.
Но рассматривает только п. 7.3 Закона № 889, устанавливающий двойной размер (30 %) действующей ставки налога (15 %) от полученных доходов, как резидентами, так и нерезидентами в виде выигрышей или призов, и от любых других доходов, начисленных в пользу нерезидентов - физических лиц, за исключением доходов, определенных в подпункте 9.11.3 пункта 9.11 статьи 9 данного Закона, понимая это буквально — 30% от любых доходов, начисленных нерезидентам. И точка. В другом своем письме от 03.11.05 г. № 10522/6/17-3116 ГНАУ также категорично заявляет, что по обычной ставке облагаются только доходы, полученные нерезидентом в виде заработной платы:
К категории доходов, указанных в подпункте 9.11.3 пункта 9.11 статьи 9 Закона, с учетом особенностей, определенных в подпункте 9.11.2 пункта 9.11 статьи 9 Закона, принадлежат доходы, начисленные (выплаченные, предоставленные) налогоплательщику - нерезиденту в виде заработной платы вследствие осуществления им трудовой деятельности в Украине.
Все остальные полученные доходы облагаются по двойной ставке.
Налогообложение любых других (кроме вышеупомянутых) доходов с источником происхождения из Украины, начисленных (выплаченных) в пользу нерезидентов - физических лиц, производится по ставке, установленной подпунктом 7.3 статьи 7 Закона.
Логика в этом есть. В ст. 1 «Определение терминов» в п. 1.3 «ї» Закона № 889 есть определение термина «прочих доходов»: прочих доходов как выплаты или вознаграждения по гражданско-правовым договорам, получаемым резидентом или нерезидентом, если источник выплаты (начисление) таких доходов находится на территории Украины, независимо от резидентского статуса лица, которое их выплачивает (начисляет).
А договор купли-продажи относится к таким договорам.
Но ведь есть еще и ст. 11 Закона № 889, определяющая порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимости, которая в части применяемых ставок налога или прямо оговаривает их в статье (1% — в пп. 11.1.1 Закона № 889), или делает ссылку, но на п. 7.2 Закона № 889 (5 % — пп. 11.1.2 и пп 11.2.2 Закона № 889 ), а никак не на п. 7.3 Закона № 889, который так «полюбила» ГНАУ.
И есть п. 9.11 Закона № 889, регулирующий налогообложение доходов нерезидентов, который определяет, что доходы нерезидентов с источником происхождения в Украине подлежат налогообложению по правилам, установленным для резидентов, но с учетом особенностей, определенных отдельными нормами данного Закона (пп. 19.11.1 Закона № 889).
Разобраться в этом не просто. ГНАУ сама не очень уверена в требованиях Закона № 889 и предлагает Минюсту разрешить эту проблему (письмо ГНАУ от 23.04.2007 р. № 8151/7/17-0717):
Учитывая неоднозначное понимание налоговыми органами и налоговыми агентами вопроса правомерности применения ставки налога, установленной п. 7.3 ст. 7 Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889 «О налоге с доходов физический лиц» (далее — Закон) к доходам нерезидентов, получаемым от продажи недвижимости, т.е. согласованности норм данного пункта и части шестой пункта 11.3 статьи 11 Закона, ГНА Украины обратилась к Министерству юстиции Украины с запросом относительно разъяснения данного вопроса с правовой точки зрения.
Минюст высказал свою точку зрения в письме от 12.04.2007 р. № 20-35-59 и именно этим разъяснением ГНАУ рекомендует руководствоваться в практической работе. Хотя из письма Минюста, кроме общих фраз цитирования Закона № 889 типа
Вместе с тем ставки налога с доходов физических лиц определены статьей 7 Закона, самым «ценным» является то, что в конце письма он снова «переводит стрелки» на ГНАУ:
Вместе с тем отмечаем, что разъяснение законодательства по вопросам налогообложения среди налогоплательщиков является одной из задач органов государственной налоговой службы (абзац шестой статьи 2 Закона Украины «О государственной налоговой службе в Украине»).
Налогоплательщик, к сожалению, вновь не получил конкретного ответа на поставленный вопрос.
По нашему мнению, до того момента, пока мы не дождемся четкого ответа на поставленный вопрос, необходимо выполнить требования ГНАУ. Иного выхода мы не видим.
Ремонт арендованного помещения Практика В условиях, когда цены за квадратный метр в Украине стремительно поднимаются, офис проще арендовать, нежели купить. Как водится, состояние арендованного помещения не всегда соответствует пожеланиям арендатора. И даже если в офисе недавно делался ремонт,....
Не в отпуск — в командировку — на конференцию за границу № 22 (2.6.2008) :: Практика С годами популярность фирменных выездов за границу для проведения совещаний, семинаров, корпоративных мероприятий возрастает. Рассмотрим, каким образом оформить связь расходов на подобные мероприятия, обеспечив их «валовозатратность». Служебная...
Доставка товара покупателям № 22 (2.6.2008) :: Практика Товар, приобретенный покупателем, может быть вывезен им самостоятельно или доставлен поставщиком. Доставка товара покупателю может осуществляться как собственным транспортом поставщика, так и при помощи сторонних транспортных организаций. При этом...
