Деловой еженедельник "КОНТРАКТЫ" №48/2008 Деньги:
Причины и следствия инфляционных процессов в Украине :: Кто еще нужен и
уже не нужен работодателям :: Почему резко дешевеет коммерческая
недвижимость...
В условиях, когда цены за квадратный метр в Украине стремительно поднимаются, офис проще арендовать, нежели купить. Как водится, состояние арендованного помещения не всегда соответствует пожеланиям арендатора. И даже если в офисе недавно делался ремонт, руководство вполне может пожелать сменить антураж (например, декорировать помещение под свой вкус или, к примеру, заменить легкомысленные обои в голубой цветочек строгими офисными). Как говорится, было бы желание да позволяли бы договорные условия.
Поговорим о том, как учитываются затраты на ремонт арендованного помещения.
Правомерность проведения ремонта арендованного помещения
Сразу оговоримся, в статье речь пойдет о ремонте помещения, взятого в оперативную аренду, при которой право собственности не переходит к арендатору по окончании срока аренды. Напомним, что при оперативной аренде к арендатору не переходят риски и выгоды, связанные с использованием полученного в аренду актива.
Правовые основы порядка проведения ремонта арендованного объекта регулируются главой 58 ГКУ. Так, ст. 773 ГКУ установлено, что арендатор имеет право менять состояние арендованной вещи только с согласия арендодателя. Таким образом, возможность проведения арендатором ремонта арендованного помещения необходимо предусмотреть в договоре.
В соответствии со ст. 776 ГКУ, если в договоре не прописаны иные условия проведения ремонта, то текущий ремонт объекта, переданного в аренду, обычно осуществляется арендатором, а капитальный — арендодателем. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре аренды, что все улучшения в период действия договора аренды проводит арендатор.
Также отметим, что ст. 778 ГКУ предоставляет арендатору право изъять улучшения арендованного объекта, если они могут быть обособлены без повреждения улучшенного объекта. Иными словами, если помещение декорировано съемными деталями (например, подвесными светильниками), арендатор после окончания договора аренды имеет право забрать их с собой, если, конечно, они не переходят в собственность арендодателя согласно условиям договора. Если улучшение помещения проведено с согласия арендодателя, арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости улучшений либо зачисления их стоимости в счет платы за пользование помещением. В то же время проведение улучшения помещения без согласия арендодателя лишает арендатора права на возмещение их стоимости.
Виды ремонтов
Как мы уже отметили, ремонт может быть капитальным или текущим. В то же время действующее законодательство не дает однозначного определения этих понятий. Как правило, различия между капитальным и текущим ремонтом определяются в нормативных документах соответствующей специализации.
Что касается ремонта зданий и сооружений, соответствующее значение терминов изложено в письме Госкомстроя Украины от 30.04.2003г. № 7/7-401.
Под текущим ремонтом подразумевается комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств и предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования.
К капитальному ремонту относят ремонтно-строительные работы, которые в комплексе предусматривают замену, обновление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планирования здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта.
Особый интерес вызывает документальное оформление ремонта, проводимого хозяйственным способом. В целях экономии руководством вполне может быть принято решение провести несложный текущий ремонт своими силами. Если же специализация работников позволяет, своими силами можно проводить и капитальный ремонт помещения.
Однако при этом следует учитывать, что проведение некоторых строительных работ требует получения лицензии в соответствии со ст. 9 Закона Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности» от 01.06.2000 г. № 1775-III (далее — Закон № 1775). В частности, лицензированию подлежит следующая строительная деятельность: изыскательские и проектные работы для строительства, возведение несущих и оградительных конструкций, строительство и монтаж инженерных и транспортных сетей (п. 30 ст. 9 Закона № 1775).
Решение о проведении текущего или капитального ремонта, прежде всего, необходимо оформить приказом руководителя предприятия. Если это плановые ремонтные работы, важно, чтобы сроки их проведения соответствовали указанным в плане (графике) проведения текущих ремонтов. Если же проведение работ не запланировано, будет нелишним оформить акт о техническом состоянии объекта, где указать выявленные недостатки и дефекты помещения, которые влияют на его эксплуатационные характеристики и могут привести к преждевременному износу помещения.
Следует учитывать, что документация для проведения ремонта производственных помещений оформляется в соответствии с требованиями Положения о безопасной и надежной эксплуатации производственных зданий и сооружений, утвержденного приказом Госкомстроя Украины и Госкомитета Украины по надзору за охраной труда от 27.11.97 г. № 32/288. По результатам технического осмотра производственных помещений составляется акт, а также предписание с указанием мероприятий и сроков выполнения работ. Учет работ по обслуживанию и текущему ремонту ведется в техническом журнале, куда вносятся записи о выполненных работах с указанием вида и места проведения работ. Планирование ремонтных работ осуществляется в планах-графиках, утверждаемых руководителем. Кроме того, разрабатывается проектно-сметная документация, содержащая пояснительную записку, рабочие чертежи и сметные расчеты.
Хотя эти требования действительны в отношении ремонтов производственных помещений, указанный пакет первичной документации может оформляться и для ремонта офисов, если ремонтные работы являются трудо- и материалоемкими и по мнению руководителя требуют детальной расшифровки.
Планирование расходов осуществляется с помощью сметы проведения ремонтных работ, составляемой с учетом действующих строительных нормативов. Особенно важно соблюдать это требование бюджетным организациям (на это обращает внимание Госказначейство Украины в письме от 25.04.2003 г. № 07-06/872-3814).
Однако и в отношении проведения ремонта арендованного помещения требование о составлении сметы также актуально, поскольку если в дальнейшем предполагается компенсация арендодателем понесенных на ремонт затрат, смета поможет обосновать стоимость списанных на ремонт материалов. Если же ремонт выполняется силами арендатора и за его счет, с помощью сметы осуществляется оценка планируемой суммы расходов и их соответствия строительным нормам.
Работы по проведению текущего ремонта, проводимого хозяйственным способом, оформляются актом приема-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов по форме ОЗ-2, утвержденной приказом Министерства статистики Украины от 29.12.95 г. № 352.
Данный документ оформляется после проведения любых видов ремонтных работ при приеме-сдаче основных средств по ремонту, реконструкции и модернизации. Акт подписывается сотрудником, уполномоченным принимать отремонтированный объект, и представителем отдела (цеха), выполнившим ремонт, реконструкцию и модернизацию.
Кроме того, акт подписывается главным бухгалтером и утверждается руководителем предприятия, организации или уполномоченными лицами. В технический паспорт соответствующего объекта основных средств должны быть внесены необходимые изменения характеристики объекта, связанные с капитальным ремонтом, реконструкцией и модернизацией.
Что касается капитального ремонта, то в этом случае первичные документы оформляются по формам, утвержденным приказом Государственного комитета статистики Украины по строительству и архитектуре от 21.06.2002 г. № 237/5 (далее — приказ № 237/5). Итак, при проведении капитального ремонта хозяйственным способом, помимо уже упомянутого акта по форме ОЗ-2, необходимо оформить:
1) справку о стоимости выполненных подрядных работ по форме КБ-3, утвержденной приказом № 237/5.
Данная справка составляется при проведении строительных и монтажных работ, работ по капитальному ремонту зданий и сооружений предприятиями независимо от форм их собственности и источников финансирования работ;
2) если работы по капитальному ремонту зданий и сооружений проводятся c привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной формы собственности, составляется также акт приема выполненных подрядных работ по форме КБ-2в, утвержденной приказом № 237/5.
Несмотря на то, что формы указанных документов разработаны для оформления результатов подрядных работ, по этим же формам составляются первичные документы, подтверждающие выполнение работ хозяйственным способом, за исключением работ по текущему ремонту, проводимых хозяйственным способом.
Учет макулатуры как отходов производства Практика Виды отходов В ст. 1 Закона Украины от 05.03.98 г. № 187/ 98-ВР «Об отходах» отходы определены как любые вещества, материалы и предметы, которые образовываются в процессе человеческой деятельности и не имеют дальнейшего использования по месту...
Не в отпуск — в командировку — на конференцию за границу № 22 (2.6.2008) :: Практика С годами популярность фирменных выездов за границу для проведения совещаний, семинаров, корпоративных мероприятий возрастает. Рассмотрим, каким образом оформить связь расходов на подобные мероприятия, обеспечив их «валовозатратность». Служебная...
Доставка товара покупателям № 22 (2.6.2008) :: Практика Товар, приобретенный покупателем, может быть вывезен им самостоятельно или доставлен поставщиком. Доставка товара покупателю может осуществляться как собственным транспортом поставщика, так и при помощи сторонних транспортных организаций. При этом...
