Деловой еженедельник "КОНТРАКТЫ" №48/2008 Деньги:
Причины и следствия инфляционных процессов в Украине :: Кто еще нужен и
уже не нужен работодателям :: Почему резко дешевеет коммерческая
недвижимость...
Регистрация права собственности на недвижимое имущество
В этой статье мы хотим рассказать читателю о процедуре государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, осуществляемой БТИ, а также опровергнуть некоторые ошибочные суждения относительно юридического значения данной процедуры.
В соответствии с ч. 3 и ч. 4 статьи 334 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК) право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения, а если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такойрегистрации.
К категории договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, принадлежит договор купли-продажи недвижимости, а следовательно право собственности на недвижимость возникает у приобретателя только после нотариального удостоверения и государственной регистрации договора.
Указанное правило известно многим, но далеко не всем известно то, что бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) не занимается регистрацией договоров. Оно занимается регистрацией вещных прав, в частности права собственности, возникшего на основании того или иного договора, который, кстати, уже зарегистрирован.
В Украине действует Временный порядок государственной регистрации правочинов (постановление КМУ от 26 мая 2004 года № 671), согласно которому регистрацией договоров занимаются нотариусы. Государственная регистрация договора осуществляется одновременно с его нотариальным удостоверением и заключается во внесении соответствующей информации в Государственный реестр правочинов. На подтверждение проведенной регистрации сторонам договора предоставляется экземпляр выписки из указанного Реестра.
Кстати, в выписке указывается не только дата, но и точное время регистрации договора, а поэтому момент перехода права собственности на проданный объект можно определить с точностью до минуты.
Действующее законодательство предусматривает необходимость государственной регистрации не только договоров (правочинов), но и вещных прав (право собственности, право пользования и т.п.). Основным нормативным актом в сфере регистрации вещных прав выступает Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV (далее — Закон № 1952-IV). Внедренная данным Законом система регистрации вещных прав еще полноценно не работает1. Пока приходится руководствоваться подзаконными нормативными актами временного действия. Основной из них в данной сфере — Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минъюста № 7/5 с 07.02.2002 г.
1 Кстати, когда данный механизм начнет функционировать полноценно, регистрировать придется не только право собственности на недвижимость, но и право пользования. Так, в соответствии с подпунктом «д» п. 1 ст. 4 Закона № 1952-IV право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года подлежит обязательной государственной регистрации.
В соответствии с п. 5 Заключительных положений Закона № 1952-ІV на сегодняшний день (снова же, временно) регистрацией права собственности занимаются коммунальные предприятия, известные нам как БТИ.
Как видим, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости и государственная регистрация права собственности, возникшего на основании такого договора, — это разные вещи. Процедура государственной регистрации договора более важна, чем регистрация права собственности в БТИ, так как без регистрации договора приобретатель имущества не станет его собственником.
А регистрация права собственности — это лишь способ учета недвижимости, который никак не влияет на возникновение, изменение или прекращение права собственности.
Предприятия должны отражать приобретение недвижимости в бухгалтерском учете. Некоторые бухгалтеры считают, что сделать это можно только после проведения регистрационных действий в БТИ. На самом деле это не так. Постановка недвижимости на баланс должна происходить независимо от регистрации права собственности на нее.
У некоторых может сложиться впечатление, что регистрация недвижимости в БТИ — это не такая уж и важная процедура. Но тот, кто имеет опыт приобретения или продажи объектов недвижимого имущества, никогда так не скажет. Игнорирование требований законодательства о государственной регистрации права собственности является правонарушением и, что главное, повлечет за собой целый ряд неблагоприятных последствий для небрежного собственника. Такой собственник не сможет продать свое незарегистрированное имущество, а также не сможет совершить относительно него другие юридические действия, предусматривающие нотариальное удостоверение (например, передать в залог). А дело здесь в том, что к перечню документов, необходимых для совершения нота-
риальных действий по отчуждению недвижимости, входит не только правоустанавливающий документ (договор и т.п.), но и документ, подтверждающий регистрацию права собственности. Также нотариусу необходимо будет подать справку-характеристику или извлечение из Реестра права собственности на недвижимое имущество (не путайте с выпиской из Государственного реестра правочинов), которое также заказывается в БТИ.
Как это предусмотрено ч. 6 ст. 3 Закона № 1952-IV, правочины относительно недвижимого имущества совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано. Буквальное толкование данной нормы наталкивает на вывод, что недвижимость (ее часть), право собственности на которую не зарегистрировано, нельзя не только продать, но и передать в аренду. Можно пойти дальше и сделать вывод, что незарегистрированную недвижимость нельзя даже отстроить или отремонтировать, так как договор подряда на ремонт, улучшение и подобное объекта недвижимости также можно считать правочином относительно недвижимого имущества». Тем не менее пока не следует строить такие смелые заключения. Дождемся, пока Закон № 1952-IV заработает полноценно и накопится соответствующая судебная практика.
Очевидно и то, что в государственной регистрации своего права заинтересован прежде всего собственник. Считается, что недвижимость, прошедшая регистрацию, более надежно закреплена за ее собственником, чем незарегистрированная. Продемонстрируем это на примере из жизни.
ПРИмер
Предприятие приобрело недвижимость по договору, заключенному в простой письменной форме (в нарушение требований законодательства об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров). Со временем продавец заключил такой же договор относительно той же недвижимости с другим покупателем. Второй покупатель обратился в суд и получил решение о признании договора действительным и признание за ним права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества1. Решение суда — это правоустанавливающий документ, на основании которого право собственности можно зарегистрировать в БТИ, что второй покупатель и сделал. В этой ситуации первому покупателю будет тяжело отстоять свои права на недвижимость, в частности потому, что зарегистрированные вещные права имеют приоритет над незарегистрированными в случае спора относительно недвижимого имущества (ч. 7 ст. 3 Закона № 1952-IV).
Как видим, регистрировать право собственности на недвижимое имущество не только необходимо в силу закона, но и целесообразно.
1 В ч. 2 ст. 220 ГК предусмотрено, что если стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае дальнейшее нотариальное удостоверение договора не требуется. Такую возможность успешно используют для узаконивания «проблемной» недвижимости, в частности той, на которую отсутствуют документы БТИ.
Фамилия работника вместо наименования предприятия Повторение изученного Круче многих наших директоров бывает только солнце. Бухгалтер может хоть сто раз объяснять, какие документы необходимо предоставить, они все равно принесут «свои» и еще будут настаивать на их проведении и включении в расходы. Директор предприятия,...
Срочный трудовой договор № 22 (2.6.2008) :: Урок права В практике функционирующих предприятий нередко встречаются случаи, когда они вынуждены прибегать к применению срочного договора с учетом интересов работников и работодателей, что обусловливается особым порядком заключения и расторжения таких трудовых дого...
Использование предприятием чужих автомобилей № 20 (19.5.2008) :: Урок права В предыдущем материале мы рассматривали случаи оформления использования предприятием чужих автомобилей (арендованных, находящихся в бесплатном пользовании, и автомобилей работников). На сегодняшнем уроке права рассмотрим вопрос об оформлении использования...
