Деловой еженедельник "КОНТРАКТЫ" №48/2008 Деньги:
Причины и следствия инфляционных процессов в Украине :: Кто еще нужен и
уже не нужен работодателям :: Почему резко дешевеет коммерческая
недвижимость...
В данной статье рассматривается вопрос о возможности доначисления НДС при продаже земли задним числом.
Ситуация
Предприятие является владельцем земельного участка и расположенного на ней здания. Здание в заброшеном виде: разрушены стены, перекрытия, некоторые перегородки и т.д., отсутствуют любые коммуникации (вода, электроэнергия, канализация и т.п.). Ситуация такова, что здание легче и дешевле разобрать, чем осуществлять работы по его реконструкции. Принято решение продать этот участок. При этом покупателю решено предоставить скидку в сумме стоимости работ, связанных со сносом здания. Для этого была проведена экспертная оценка возможного комплекса работ по сносу.
Соглашение заключили, деньги заплатили, документы переоформили, все нормально. Однако покупатель, проанализировав ситуацию, принимает решение здание реконструировать, подвести коммуникации, и эксплуатировать его. В данной ситуации возникают следующие вопросы:
1) земля продавалась без НДС, так как здание не являлось предметом купли-продажи. Означает ли тот факт, что после того как предприятие-покупатель реконструировало и эксплуатирует расположенное на ней здание, земля должна была быть объектом обложения НДС;
2) какова балансовая стоимость здания после его реконструкции;
3) как отразить в учете понесенные расходы?
Относительно обложения НДС стоимости земли
В соответствии с пп. 5.1.17 Закона об НДС освобождаются от налогообложения операции по
поставке (продаже, передаче) земельных участков, земельных паев, кроме тех, что находятся под объектами недвижимого имущества и включаются в их стоимость в соответствии с законодательством.
Рассуждаем следующим образом. Чтобы земля стала объектом обложения НДС, необходимо, чтобы выполнялись одновременно следующие условия: земля должна находиться под объектами недвижимости; земля должна включаться в стоимость объекта недвижимости в соответствии с законодательством.
На то, что эти условия должны выполняться одновременно, указывает союз «и».
В свое время ГНАУ в письме от 21.09.2004 г. № 10483/5/15-2416-15 рассматривала вопрос об освобождении от налогообложения продажи земли, которая находится под объектом недвижимости, и фактически пришла к выводу, что если отдельно продать землю и отдельно продать здание, то НДС на стоимость земельного участка начислять не нужно.
В нашем случае земля будто бы под объектом недвижимости. Но почему тогда объект недвижимости не был предметом договора купли-продажи? Поэтому следует исследовать, что является объектом недвижимости. Объект недвижимости не был предметом договора купли-продажи. Но, может, стоимость земли была включена в его стоимость? Поэтому будем искать, когда стоимость земли включается в стоимость объекта недвижимости.
В соответствии с Законом «Об ипотеке» к объектам недвижимости принадлежат, в частности объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлимо связанные с ней, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Аналогичное определение недвижимости можно найти и в ГКУ. При этом, как можно заметить, речь не идет о том, что объект недвижимости обязательно должен имеет владельца и/или право собственности на объект недвижимости должно тем или иным образом подтверждаться. То есть это может быть самострой или объект незавершенного строительства. Отсюда следует, что одну составляющую условия, выдвинутого пп. 5.1.17 Закона об НДС, мы имеем — на земле расположен объект недвижимости.
Считается, что есть только один случай, когда стоимость земли в ключается в стоимость недвижимости — выкуп земли в связи с общественной необходимостью согласно ч. 5 ст. 350 ГКУ:
Выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью осуществляется по согласию владельца или по решению суда в порядке, установленном законом.
Плата за выкупаемый земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются по договоренности с владельцем участка, а в случае спора — судом.
В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и недвижимого имущества, которое на ней размещено, и ущерб, причиненный собственнику в связи с выкупом земельного участка (в том числе упущенная выгода), в полном объеме.
Но обратим внимание, речь идет не о продаже, а о выкупе. И предметом выкупа является земля, а не недвижимость, поэтому не очень корректно утверждать, что имеет место включение стоимости земли в стоимость недвижимости, скорее наоборот.
Вместе с тем разрешим себе предположить, что здесь речь идет о п. 8.9.3 Закона о прибыли. Напомним, в нем сказано, что: в случае если объект недвижимого имущества (недвижимость) приобретается налогоплательщиком вместе с землей, которая находится под таким объектом или является предпосылкой для обеспечения функционального использования такого объекта недвижимости в соответствии с нормами, определенными законодательством, амортизации подлежит совокупная стоимость такого основного фонда и такой земли по нормам, определенным данной статьей для основных фондов группы 1.
То есть автор хочет сказать, что земля становится объектом обложения НДС только тогда, когда покупатель включает ее стоимость в стоимость приобретенной недвижимости и вместе амортизирует. Хотя и это утверждение можно поставить под вопрос, поскольку здесь прямо речь идет только об амортизации «такого основного фонда и такой земли», а не о создании отдельного, нового объекта основных фондов.
Не исключаем также, что речь может идти о продаже усадьбы. Так, ст. 381 ГКУ установлено, что усадьбой является земельный участок вместе с расположенными на ней жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями.
В случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не установлено договором или законом.
В данном случае нормы пп. 5.1.17 Закона об НДС действуют идеально. Возможно законодатели и имели в виду именно этот случай.
Тем не менее в любом случае имеем ситуацию, при которой земля не может стать объектом обложения НДС у продавца «задним числом».
Относительно стоимости недвижимости
Разрушенный объект недвижимости не был предметом купли-продажи. Тогда почему покупатель разрешил себе распоряжаться чужой недвижимостью?
Есть еще нормы ст. 120 ГКУ:
К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором.
Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания.
И практика свидетельствует, что нотариусы отказываются заверять соглашения купли-продажи земли при отсутствии справки об отсутствии на такой земле зданий. Хотя законодательством представление такой справки прямо не предусмотрено, тем не менее нотариусы такое условие выдвигают, чтобы обезопасить себя, а заодно и покупателя, от возможных дальнейших споров о статусе земли под объектом недвижимости. Поэтому вопрос о правовом статусе здания оставим для полемики юристам. А заодно обратим внимание заинтересованных сторон на следующее.
Если ненадлежащий собственник, в данном случае покупатель, провел неотъемлемые улучшение объекта недвижимости, то кто является владельцем таких улучшений: покупатель или покупатель и продавец вместе? А от этого и зависит вопрос учета такого рода улучшений в учете.
Подводим итог вышеизложенному:
- земля не является объектом обложения НДС ни в момент ее продажи, ни «задним числом»;
- объект недвижимости при покупке земли к новому собственнику земли не перешел;
- покупатель земли осуществил неотделимые улучшения объекта недвижимости, право собственности на который ему не принадлежит, что разрешает поставить под сомнение дальнейшие операции по возможному отчуждению такого здания или амортизации понесенных расходов.
Нормативная база
1. ГКУ – Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-ІV.
2. Закон о прибыли – Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 28.12.94 г. № 334/ 94-ВР, в редакции Закона Украины от 22.05.97 г. № 283/ 97-ВР, с изменениями и дополнениями.
3. Закон об НДС – Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/ 97-ВР.
Обучение работника за счет предприятия Урок права Когда предприятие оплачивает обучение своему работнику, оно заинтересовано в том, чтобы деньги не были израсходованы напрасно. Работнику, направляемому на обучение, выдвигается условие отработать на предприятии определенный срок по окончании обучения....
Интернет-магазин № 22 (2.6.2008) :: Налоговый учет В прошлом номере мы рассмотрели общие требования к дистанционной торговле и один из ее видов, а именно торговлю по каталогам. В данной публикации рассмотрим «усовершенствованный» метод торговли на расстоянии — торговлю через Интернет-магазин....
